杭州11月9日土拍结果查询 杭州11月9日土拍结果公布

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三轮土拍棋至中盘,核心城市上车门槛整体下降

11月30日，上海第三轮供地正式开启，位于奉贤、宝山、松江的共5宗地块以挂牌的方式先行出让。相较于首轮房企高涨的参与热情，本轮共计24宗地块中，仅有2宗的有效申请人数超过6个，以招标的方式进行，其余块则皆为挂牌。

同样的低温也在前一日的合肥发生。原定于11月29日出让22宗地块的合肥，正式开拍前将14宗地块延期至12月初，余下8宗地块成功出让。有业内分析明确指出，延期出让的地块由地方平台托底的可能性比较大。事实上，这一情节在各城已在陆续上演着。

无论是11月初完成土拍的无锡，还是近期落幕的苏州、南京，规模民营房企拿地动作减少，地方民营企业以及有国央企背景的城投、城建类企业包揽地块，深圳市地铁集团更是以178.5亿元的总价底价竞得了深圳集中出让的5宗地块。

不过，与第二轮土拍时参拍门槛大幅提升不同的是，当前各城普遍放松了拿地要求，如苏州、济南降低保证金缴纳比例，杭州则重启预约勾地制度、广州取消了第二批在部分区域试行的限房价政策。目前来看，这些措施并未能有效提振市场温度。

第三方机构亿翰智库统计显示，11月份，TOP100中仅16家企业有新增地块。亦有多家房企内部人士向第一财经透露，目前没有参与第三轮土拍的意愿。申港证券研报数据显示，截止目前，三批次已成交土地金额中，上市房企取地金额占比下降至12%。

业内预计，在房企资金面无明显改善的环境下，一段时间内土地市场预计仍将保持低温运行。

热门城市努力释放诚意

距第二土拍结束仅2个月，各地年内的第三轮集中供地就紧锣密鼓地上架了。

11月1日，无锡打响了第三轮土拍的第一炮，共计额20宗地块收金约274亿元，仅3宗地块获得微弱溢价，其余17宗地块皆底价成交，占比达到85%；整体溢价率仅为0.01%。

回顾无锡的首轮、二轮土拍中，溢价成交的地块占比分别为100%、73%，整体溢价率分别12%、4%，热度呈逐步减弱的态势。

而无锡的表现也为全国22城的第三轮土拍奠定了整体冷清的基调。

西南证券研报数据，深圳出让的11宗地块中有7宗底价成交，4宗有溢价，整体溢价率从前两轮的31%、12%滑落至5%；南京则在开拍前先撤牌15 宗地块，余下46宗地中成交45宗地，溢价率也降低至3%，流拍率较第二轮的23%再上涨至26%；苏州的25宗成交土地中仅2宗溢价率成交，整体溢价率降至0.6%。

而11月29日进入第三轮土拍流程的合肥，原定出让的22宗地块中有14宗地块推迟至12月8日，出让方式也由拍卖转为挂牌，余下8块最终揽金75.73亿元。

“合肥已经将第三批次最好的地块尽数于29日推出了，之后开拍的剩余宗地，由地方平台托底的可能性比较大。”中指院分析。

尽管业内已经预见到第三地集中供地会预冷，但几大城市的土拍冷清情况依然超出了预期，毕竟今年的最后一次土拍，是房企为来年补货的最后一个窗口期。

“土地市场基本都是供应说了算。”有长期跟踪地产的行业分析师向记者分析，土地的供应通常是刚性的，由地方政府的供地计划和当年能否把地块整理出来所决定的，大多情况下是供小于求，或者相对平衡，尤其是在核心城市。“此前为了完成供地计划，每年第四季度都会迎来一波供应高峰，所以年底的时候成交会表现的比较好。”

同时，在集中供地的背景下，2022年的首轮土拍节点不会太早，当前拿地为来年补充供应，是此前不少分析认为第三轮土拍会有所回暖的依据。

此前有参与了南京三轮土拍的房企投拓向记者表示，“下次拍地可能要到明年3-5月份了，那个时候市场大概就会回暖，可能就没这么好的机会了。”

可惜的是，事实并不总是由理性判断所决定。据亿翰智库数据，2021年10月，百强房企中有76家房企零投资，无新增货值；11月至今，第三批集中供地赛程过半，百强房企中仅16家有新增地块。

另据申港证券数据，从三批次集中供地已成交的土地整体来看，三批次供地除溢价率进一步走低外，大中型上市房企在三批次供地中出手次数明显下降，其中第一轮供地中上市房企取地金额占比达93%，二批次下降至56%，三批次已成交土地金额中该数字已下降至12%。

很明显的是，这波房企拿地积极性不高的主要成因不再是高门槛，相反，多城市或明显下调了土拍的门槛，或拿出优质地块，意欲提振土地市场热度。

其中，苏州将保证金比例由50%降至30%，济南的保证金比例也由50%下降至35%，杭州重启上限5000万的预约勾地制度，广州取消了第二批在部分区域试行的限房价政策，而南京则取消了部分地块不得合作的要求等。

不过，这些利好举措在资金压力前都只能让步。国泰君安地产分析师谢皓宇认为，进入7月后，需求端开始下降，国庆后开始出现打折促销现象，大多房企销售同比转负，再叠加保交楼要求对预售资金监管变严，当前房企的资金压力较第二次土拍期更大。

“仅仅经历2个月的销售回款，开始进行第三批土拍，将面临比第二次土拍更大的压力。”上述分析指出。

“国家队”能力亦有限

多家房企向记者表示，在政策前景不明朗、资金面紧张等因素的作用下，房企的首要任务还是保证现金流，不拿地也就成为多数房企共同的“默契”。

某TOP30房企内部人士向记者透露，公司近期已经不拿地了，投拓部门“很清闲”。另一家华东房企也直接表示，第三轮集中供地不再参与。世茂集团日前在投资者会上提到拿地安排时，也明确表示要优先保刚性兑付，后续融资明显放松了才会考虑买地。

为了最大限度地保证手中资金，不少房企已经开启精简组织、优化人员的流程，借此减少支出。“我们公司目前比较安全，但也在最大程度保证手中现金流，”某房企内部人士称，“以应对未来可能发生的各种情况。

民营房企观望的同时，是国资背景房企的更广泛布局。平安证券统计显示，1-10月，国央企、民企拿地销售面积占比分别为70.2%、32.5%，拿地销售金额比分别为36.4%、14.8%，国央企明显为拿地主力。

尤其值得关注的是，即便“国家队”阵营内，也在第三轮土拍中出现了一些分化，具体表现为，全国规模性国企阵营比如中海、保利等公司拿地也并不是特别积极，而各个城市的地方城投平台，在第三轮土拍中变得更加积极。

申港证券统计显示，以近期完成三批次供地的城市为例，无锡成交土地20宗中，政府平台取地17宗；南京三批次31宗涉宅供地中，18宗为政府平台公司摘牌。

而即便是深圳的第三轮土拍，深铁集团也独揽五宗地块，深业拿下两宗、深物业一宗，成为土拍主力军。

中信证券研报指出，从9月以来，本地国企和非本地大型国企拿地比例较高，特别是本地国企拿地比例相较之前有明显提升；民企大型开发商拿地数量则明显减少，其中不少城市完全未见民营大型开发商的身影。

上述机构认为，地方国企的拿地热情只是阶段性的，主要在土地市场中扮演托底的角色，未来，只有个别全国性国企市占率有望明显提升。亦有分析表示，不少城投平台由于缺乏开发经验，在获取地块后将寻求民营企业进行合作。

值得一提的是，房企今年拿地量的下降，可能会对未来的楼市供应形成影响。上述华东民营房企内部人士便表示了这种担心，“明年公司的权益可售货值有可能会打个7折”。

杭州亚运村4000余套住宅即将入市,“万人摇”会否重演?

8月5日，杭州发布进一步加强楼市调控的通知，严格收紧房票。多名市场分析人士估算，新政至少让市场上30%的房票作废。

杭州新房市场已经断供许久，直到调控新政出台4天后，才突然开始放量推盘。近三日，杭州已批出20余张预售证，累计可售住宅房源超过7000套。

杭州一二手房价格倒挂严重，购房者“买到即赚到”的心理预期强烈，此次开盘售价4.7万元/平方米的亚运村项目同样具有这一特征。

杭州楼盘打新持续火爆，低中签率已是市场常态。1月份杭州楼市调控后，曾上演一万套新房入市、10万人参与摇号、全城冻资千亿的戏码。业内人士预计，“8.5新政”后，红盘将成为“社保巨子”竞技场。

“亚运三巨头”终迎收获期

“这是一场真正的盛宴。”一名杭州业内人士针对亚运村即将开盘评价称。

杭州亚运村占地113公顷，地处萧山区，区块位置优越，与杭州金融中心钱江新城隔江相望，毗邻钱江世纪城以及亚运主会场奥体博览城。钱江新城板块内的水岸帝景、金基晓庐、东方润园等小区二手房挂牌价在8万元-10万元/平方米，钱江世纪城板块内的创世邸、天璞御园等楼盘二手挂牌单价也在8万元-10万元间。

相比周边已经涨上天的二手房价，在杭州新房指导价控制下，已领预售证的绿城桂冠东方、华润亚奥城价格显得十分厚道——只有4.7万元/平方米。

绿城桂冠东方户型建面约100-220平方米，即使购房者只摇到最小户型，一二手倒挂价差也达到三四百万。

对于开发商来说，在土拍竞争激烈、测算只有微利甚至亏损的杭州市场，亚运村项目也是难得一见的楼市盛宴。

2021年9月杭州获得2022年亚运会举办权，成为中国继北京和广州之后中国第三座举办亚运会的城市。

三年后，杭州亚运村项目竞标，全国前30强房企中有十几家都参与其中，杭州本土房企绿城甚至准备了重达一吨的竞标资料。最终，绿城、华润、万科成为大赢家，融创、滨江、保利等房企铩羽而归。

按照中标结果，华润负责建造技术官员村，绿城负责运动员1号村，万科负责运动员2号村，此外绿城还代建了媒体村，亚运会结束后，媒体村将成为人才公寓，只租不售。

绿城、华润、万科在中标后立即开工建设，如今所有项目几乎都已接近现房销售状态。

去年，杭州亚运村土地终于确权，由村集体性质转为住宅用地、商住用地，绿城、万科和华润的中标身份也终于得到“官宣”。亚运村中标公示显示，绿城拿地价格为108.41亿元，华润亚运村拿地价总价为53亿元，而万科则花了38亿元。

由此算来，绿城的拿地楼面价是2.85万元/平方米，华润楼面价是1.17万元/平方米，万科楼面价是2万元/平方米。绿城楼面价较高的原因是它买下了亚运村唯一的纯住宅用地，而万科的土地是商住性质。华润楼面价最低，因为不仅土地是商住性质，华润还要配建养老服务照料中心、社区卫生服务站和便民街坊。

在杭州的土拍市场上，大概很难看到这样的楼面价了。比如，刚刚拿证的滨江星翠澜庭同属奥体板块，是亚运村的主要竞品，去年6月滨江拿地楼面价达到3.1万元/平方米，要配建公租房、幼儿园和公园，而新房精装限价为4.5万元/平方米，比绿城亚运村项目还要便宜2000元/平方米。

同样在竞标亚运村时失利的央企保利，去年以101亿元的价格在奥体板块拿了一块地，楼面价高达3.2万元/平方米。

“亚运村项目的利润率确实会比现在市面上的拿地利润率高一些。”据一名熟悉杭州市场的业内人士分析，虽然去年土地性质确定后亚运村“三巨头”才缴纳土地出让金，这部分资金成本不高，但因为项目早在2021年就开工，如今近乎现房销售，这部分成本较高，导致三家开发商也损失掉一些利润。

摇红盘必须“拼社保”

历史还会重演吗？

杭州贝壳研究院院长上官剑认为，8.5新政后，杭州大约有55万在校大学生的购房资格被取消，仅这部分房票已达30%比例。还有业内人士估算，将有250万新杭州人受到影响，要等2年后才能重新拥有购房资格。

“8.5楼市新政出台后，杭州肯定不会再有那么大规模的摇号了，不仅是因为几十万人丢了房票，而且还因这次将按照社保缴纳月数排序入围。所以，这次推盘潮将是无房户、‘社保巨子’的竞技场了，但相信市场热度依然维持高位。”杭州一房企营销线人士告诉第一财经，在开盘延期的日子里，不少楼盘都在忙着改进登记系统，为销售新规作准备。

按照杭州8月5日出台的调控新政，所有拥有杭州房票的购房者，将首次按照社保排序入围摇号。

杭州有房票就能摇号的时代彻底结束了，社保年限长短成为能否入围摇号序列的关键因素。杭州规定社保缴纳时间从2006年1月起算，早于这个时间缴纳且15年无间断的，就是杭州顶级“社保巨子”，而参加工作不久的30岁以下年轻人“打新”优势将减弱。

今年1-7月，杭州楼市已经累计成交1446万平方米，同比增长70%。不过，高位运行的杭州市场已现下行趋势，8月首周，杭州二手房环比跌19%，同比降幅扩大至54%，后续规模或延续下行走势。这次红盘潮可能是杭州楼市最后的高光时刻了，由于买房门槛抬高，未来楼市大概率将进入盘整期。

杭州第三批集中供地:19宗地收金431亿,滨江连夺3宗地

新京报讯 （记者徐倩）9月15日，杭州第三批集中供地结束。据中指研究院统计，当天出让的19宗涉宅地块全部成交，成交总价430.6亿元，平均溢价率5.13%。其中，有8宗地块竞价达到上限进入线下一次性报价阶段，有9宗地块底价成交。

中指研究院浙江分院常务副总高院生点评称：“杭州本次供地推出量虽然较少，但保持了比较火热态势，推出的19宗地块有8宗竞价达到上限进入一次性报价阶段，占比达42.1%，土拍表现依旧抢眼，表明房企也对杭州的土地市场普遍看好。”

滨江摇中3宗地，绿城70亿拿下庆隆宅地

据悉，杭州本次出让规则沿用“限房价、竞地价、定品质、线下一次报价 摇号”的方式，一次性报价阶段确定报价第二高者为竞得人，若有2个及以上竞买人投报金额第二高报价的，通过现场摇号方式确定竞得入选人。

在当天上午的土拍结束后，有8宗地块竞价达到上限进入下午的线下一次性报价阶段。其中，在上午并未出手的滨江集团“独中三元”，成功摇中3宗地块，是下午拿地数量最多的房企，耗资69.1亿元，拿下的地块包括了热门的四堡七堡单元15地块、四堡七堡单元39地块和牛田单元14地块。

与此同时，杭州本土龙头房企绿城集团以总价70亿元竞得庆隆小河单元宅地。该地块在一次性报价环节便已成交，共4家单位进入报价环节，但只有2家递交报价，最后在与滨江集团的较量中，绿城集团险胜。

此外，绿城小镇竞得余杭区联荣片区04地块，总价10.9亿元。该地块同样在一次性报价环节成交，未进入摇号。

三批次土拍热度持续，竞得房企多元化

从第三批集中供地竞得的房企来看，浙江本土民营企业积极参与。其中，浙江本土中小房企杭州金穗、浙江杰立、浙江圣奥置业分获一子；杭州地铁开发以底价拿下两宗地铁上盖物业综合体项目；另外，外来实力房企招商蛇口、保利、华润分别有所斩获。

高院生点评称：“本次土拍中，大型央企参拍积极，华润、招商、保利等大型央企现身。同时，中建三局、建发、金地等均出手，但未能有所斩获。而滨江、绿城两大本土大佬依旧强势出手斩获颇丰，此外，多家本土中小房企也成功捡漏。”

总体来看，此次杭州第三批供地依然延续了前两轮的热度，平均溢价率5.13%，进入到线下报价的地块占比达42.1%，相比第二批次扩大15.4个百分点。

截至目前，杭州今年共计出让了124宗地块，成交率100%，在重点城市土地流拍率高企的市场环境下，杭州土地市场走出了“独立行情”。

杭州近年来集中供地情况列表

供图/中指研究院

“本次杭州三批次集中供地土拍热度相对较高，房企的参与度也较高，尤其是热点地块各类企业参拍都非常积极。由此可见，市场下行期，杭州作为全国为数不多市场韧性仍较足的城市之一，备受房企青睐。另一方面，各板块土拍行情跟着新房行情走，板块分化明显，钱二、申花、滨江等新房中签率较低的板块，房企补仓意愿强烈。未来较长时间内，土拍行情将延续分化特征。”高院生表示。

编辑 杨娟娟

校对 柳宝庆

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