兰州房子9月销量排名前十的有哪些 兰州房子9月销量排名前十

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中国房地产公司排名

中国房地产公司排名

1.万科企业股份有限公司

2.恒大地产集团

3.绿地控股集团有限公司

4.保利房地产股份有限公司

5.中国海外发展有限公司

6.碧桂园控股有限公司

7.世茂房地产控股有限公司

8.融创中国控股有限公司

9.龙湖地产有限公司

10.广州富力地产股份有限公司

11.华润置地有限公司

12.华夏幸福基业股份有限公司

13.招商局地产控股股份有限公司

14.金地股份有限公司

15.远洋地产控股有限公司

16.绿城房地产集团有限公司

17.荣盛房地产发展股份有限公司

18.北京首都开发控股有限公司

19.复地股份有限公司

20.金科地产集团股份有限公司

据中国报告大厅发布的2017-2022年中国房地产行业投资发展策略报告数据显示，2021年中国房地产开发投资增速连续两年低至个位数，行业平均利润率仍进入下行趋势，房企分化转型趋势不断。

2017国1-2月份房地产市场成交大超市场预期，期内商品房销售面积同比增长25.1%，增速较16年全年提高了2.2pc;商品住宅销售面积同比增长23.7%，较16年提高了2.6pc。

中国房地产50强排名

1、恒大集团有限公司

2、碧桂园控股有限公司

2021年7月22日，2021年《财富》世界500强排行榜发布，碧桂园控股有限公司位列177位。2021年8月22日，“中国民营企业500强”发布，碧桂园排名第7；2019中国民营企业服务业100强发布，碧桂园控股有限公司排名第5。

3、万科企业股份有限公司

万科企业股份有限公司成立于1984年，公司业务聚焦全国经济最具活力的三大经济圈及中西部重点城市。2021年公司首次跻身《财富》“世界500强”，位列榜单第356位，2021年、2018、2021年接连上榜，分别位列榜单第307位、第332位、第254位。

4、中南控股集团有限公司

中南控股集团有限公司起步于1988年，已发展成为总资产近300亿元。2021年8月，中南控股集团在"2016中国企业500强"中排名第263位。2021年8月22日，2019中国民营企业服务业100强发布，中南控股集团有限公司排名第10。

5、重庆市金科投资控股有限责任公司

重庆市金科投资控股有限责任公司于2007年12月12日成立。2019中国民营企业服务业100强发布，重庆市金科投资控股有限责任公司排名第15。2021年9月1日，2019中国服务业企业500强榜单在济南发布，重庆市金科投资控股有限责任公司排名第62位。

房地产公司排行榜前100

2021年中国房地产排名100强：

1、恒大集团有限公司

2、碧桂园控股有限公司

3、万科企业股份有限公司

4、绿地控股集团股份有限公司

5、中海地产集团有限公司

6、中国保利集团公司

7、融创中国控股有限公司

8、龙湖集团控股有限公司

9、华润置地有限公司

10、厦门建发股份有限公司

11、华侨城集团有限公司

12、大连万达集团股份有限公司

13、世茂房地产控股有限公司

14、华夏幸福基业股份有限公司

15、城建集团有限责任公司

16、招商局蛇口工业区控股股份有限公司

17、厦门国贸集团股份有限公司

18、金隅集团股份有限公司

19、广州富力地产股份有限公司

20、厦门象屿集团有限公司

21、祥生地产集团有限公司

22、新城发展控股有限公司

23、华宇集团有限公司

24、卓尔控股有限公司

25、金地股份有限公司

26、隆基泰和集团有限公司河北

27、弘阳集团有限公司

28、金科地产集团股份有限公司

29、中国佳源控股集团有限公司

30、雅居乐地产置业有限公司

31、阳光城集团股份有限公司

32、龙光地产控股有限公司

33、旭辉控股有限公司

34、鼎龙实业集团有限公司

35、绿城中国控股有限公司

36、佳兆业集团有限公司

37、中国奥园集团股份有限公司

38、复地股份有限公司

39、融信投资集团有限公司

40、中国金茂控股集团有限公司

41、广州越秀集团股份有限公司

42、远洋集团控股有限公司

43、中昂地产有限公司

44、福佳集团有限公司辽宁

45、首都创业集团有限公司

46、首都开发控股有限公司

47、时代中国控股有限公司

48、中国铁建房地产集团有限公司

49、美的置业集团有限公司

50、江南投资集团有限公司

51、三盛集团有限公司

52、蓝光发展股份有限公司

53、福晟集团有限公司

54、泰达投资控股有限公司

55、住总集团有限公司

56、保利置业集团有限公司

57、正商企业发展集团有限责任公司

58、文一投资控股集团

59、珠海华发实业股份有限公司

60、邦泰控股集团有限公司

61、名邦置业有限公司

62、建工地产有限责任公司

63、俊发集团有限公司云南

64、大悦城控股集团股份有限公司

65、中国电建地产集团有限公司

66、卧龙控股集团有限公司

67、龙记泰信房地产开发有限公司

68、亿联控股集团有限公司

69、合景泰富集团控股有限公司

70、正荣地产控股股份有限公司

71、金融街投资有限公司

72、协信控股有限公司

73、宝龙地产控股有限公司

74、新鸥鹏企业有限公司

75、建业地产股份有限公司

76、福星集团控股有限公司

77、新力控股有限公司

78、金辉集团股份有限公司

79、禹洲地产股份有限公司

80、广州市方圆房地产发展有限公司

81、炜赋集团建设开发有限公司

82、百兴集团有限公司

83、高力控股集团有限公司

84、广宇发展股份有限公司

85、中骏集团控股有限公司

86、杭州滨江房产集团股份有限公司

87、世茂股份有限公司

88、正黄集团有限公司

89、泰禾集团股份有限公司

90、新希望房地产开发有限公司

91、首创置业股份有限公司

92、奥山集团有限公司

93、中华企业股份有限公司

94、北辰实业股份有限公司

95、新湖中宝股份有限公司

96、大华有限公司

97、泛海控股股份有限公司

98、融侨集团股份有限公司

99、国瑞置业有限公司

100、大名城企业股份有限公司

碧桂园兰州最新事件

提起碧桂园，大家第一时间想到的是什么？

是“宇宙第一房企”的行内地位调侃，还是“生不进恒大，死不进万科，生死不进碧桂园”的高压工作状态，或者是“给您一个五星级的家”的广告宣传推语，抑或是“精装修稀烂”的业主吐槽？

但是不管怎样，在现行的房企调控大棒下，不管是龙头企业，老牌房企或是地方房企一哥，都不同程度的遭遇了发展困境。

恒大接连曝出商票违约，不得已断臂求生，甚至要卖掉自己的物业，汽车部分股权和香港总部大楼，来筹措资金还款。

富力集团连踩三道红线，只能全力收缩阵线，国内拿地前百的房企早已不见了富力的踪迹。打折卖房，超4成员工离职，处境艰难。

四川房企一哥蓝光发展，频繁发生高管变动和人事动荡，公开市场上发生债务违约，创始人杨铿次子杨武正“临危受命”接下公司董事长的重担，成为最惨“房二代”。

而碧桂园，以自己独特的方式，活下来了。

据中原地产研究院统计，截至到2021年7月底，全国各地针对房地产的调控合计352次，在“稳地价，稳房价，稳逾期”的调控主基调下，“三道红线”和“集中供地”等重磅政策的陆续出台，“努力地活下去”成了各大房企的“竞相追逐的目标”。

按照监管部门的标准，截至今年年中，碧桂园资产负债率77%，仍有这一条指标踩线，但在财务报表上负债数据持续优化。在发布会上，碧桂园首席财务官伍碧君补充道，我们是通过资产运营去逐步降低负债率，而不是通过立刻缩表。

净资产负债率是业内公认的最能反应房企资产结构比例，杠杆率以及衡量房企长期偿债能力的指标。2021年底百强房企的净负债率均值为94.6%，而碧桂园这一数据为55.6%。截至今年年中，碧桂园净负债率继续下降，仅为49.7%，远低于三道红线中要求的100%。

最引人注目的无疑是它充沛的现金流，截至到6月底，碧桂园可动用现余额1862.4亿元，现金短债比2.1倍，较去年年底1.9有一定程度提升，短期偿债和抗风险能力无忧。

8月24日，碧桂园发布了集团的中期业绩报告，无疑是给出了一份令市场满意的答卷。

据中报数据显示，碧桂园上半年实现权益合同销售金额3030.9亿元，同比增长14%；权益合同销售面积3451万平方米，同比增长8%，销售业绩稳步增长。

在核心盈利指标方面，公司营业总收入2349.3亿元，同比增长27%，毛利，净利和归属股东的核心净利润分别增至462.8亿元，224.2亿元和152.2亿元，这在龙头房企中也是名列前茅。

盈利上升的同时，有息负债数据也在稳定下降，杠杆水平进一步下降，总借贷余额继续下降至3242.4亿元，期末平均融资成本5.39%，较去年年末下降了0.17个百分点。

碧桂园权益物业销售现金回笼约2727.9亿元，权益回款率达到了90%，明显优于行业平均水平，这已经是碧桂园连续6年达到90%或以上。

在土储方面方面，截至2021年6月底，碧桂园业务已覆盖中国内地所有省份的296个地级行政区、1408个区县，项目总数达3127个。2021年上半年，碧桂园共获取219幅土地，权益总代价约884亿元。按金额计算，新获取土地中，82%的土储聚焦五大都市圈，62%分布在三四线城市。

值得一提的是，2021年4月以来，22城进入集中供地时代。在首批集中供地中，碧桂园共获取土地14幅，共计权益代价171亿元，在重庆、郑州、武汉等多个城市底价摘牌，总体溢价率仅7%，所获取的土地质量明显优于第一批集中供地的平均水平。

在人们心中，碧桂园的形象似乎一直是两极分化的存在。

根据克而瑞公布的数据，2021年全年，碧桂园以7888亿元的全口径金额位居全国销售榜榜首。

根据中指研究院公布的2021年1-7月中国房地产企业销售业绩榜单，碧桂园仍然以5008亿元，5347.8万平方米的销售面积，拔得头筹。

房子卖的这么多，自然引来不少评价。

现阶段，我国社会的主要矛盾已经转化成为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。

常有人说，碧桂园顺应了国家城镇化发展趋势，深耕三四线城市，吃到了一波国家红利。从结果上看，选择三四线这个差异化的战略方向，也确实让碧桂园从众多房企中脱颖而出。

当然，碧桂园并没有无差别的布局每一个三四线城市，而是按照自己的方式进行精挑细选。

繁荣的城市圈城市，转型成功的城市，生态宜居的城市，财政表现优异的城市，都是碧桂园下沉市场的重点。

这才有了碧桂园深耕北京上海等15座一线准一线城市。合肥，福州，郑州等生产力突出的17座城市。天津，长春，无锡等24座传统工业化城市。石家庄，呼和浩特等28座宜居城市。唐山，秦皇岛等23座财政表现突出城市。

碧桂园专注于三四线城市的战略，容易让人觉得“土”。大多数房企都喜欢玩高端的豪宅，直到碧桂园依靠三四线市场打开局面，发展如此迅猛之后，各大房企才幡然醒悟。原来，中国真正的庞大市场，不仅只在一二线城市，广大的三四线城市甚至小县城，都大有可为。

几十年前农村包围城市的战略方针放到现在依然有效。

夸碧桂园的，主要集中在三四线城市的居民。

对于很多县城来说，五证不全是常态，开发商涉黑是常态，烂尾也是常态。

在碧桂园入局三四线城市之后，这些乱象有了很大一部分改善，而且碧桂园也把大城市的建房理念带入县城，自持物业，而且部分大盘还会有别墅区，高层，洋房等分块式区域，招商购物中心。物业服务，园区绿化，环境教育等都表现不错，是本土开发商做不到或者说不愿意做的事。

碧桂园的成功之道，在于坚持造“最适合的房子”。谁买房子不是举家之力，货比三家。户型，配套，周边，幼儿园等，哪家不是实地看了十几家才拍板做的决定。

为什么销量这么高，因为在这些业主选择中，碧桂园就是最优解。

举个典型例子，超级大盘兰州碧桂园，透过卫星地图我们可以清晰看到，这简直就是在黄土地上盖了一座城。不仅如此，碧桂园还在兰州修了雁白黄河大桥。

碧桂园董事局主席杨国强曾在内部文件发出的指示称，“高周转是我们战无不胜的法宝”。

而高周转的代价，就是碧桂园旗下多处项目因质量问题遭业主投诉。

碧桂园强推“给您五星级的家”广告词，被不少业主吐槽为“给你五星级的坑”。

自2021年以来，碧桂园在安徽阜阳，广东东莞，广东茂名，湖南娄底，江苏昆山，山西太原，河南邓州等地均出现业主不满事件，不仅是质量问题被屡屡提及，有些项目还涉及“阴阳合同”，违规交付等乱象。

8月份，乌鲁木齐碧桂园项目闹出“交房荒”，准业主们不得不联名表达不满。据业主反应，碧桂园天玺项目交付在即，业主实地验收后发现诸多问题，一是诱导宣传，绿化规模与销售时沙盘不符；二是质量不符合交付标准，地库不达标，小区水泥路面铺设等问题。事件发酵了半个月之后，8月底碧桂园方才给出了回应。

此前7月份，碧桂园还有闹的纷纷扬扬的“尸水事件”，6月28日，广州华南碧桂园小区的一名物业人员，坠入了华南碧桂园翠山蓝天苑的蓄水池不幸溺亡。

物业在明知蓄水池成泡尸水的情况下，蓄意隐瞒。只贴出了一张“停水公告”，导致业主在不知情的情况下，连喝了多天的“尸水”，得知真相的业主群情激愤赴物业处讨要说法。

直到7月底，才有官方消息传出，碧桂园服务总裁李长江对外回应：跟业主已经谈好了，整个事情的经过、处理过程和业主做了解释，得到了业主的理解，已经处理完毕。

不过仍有华南碧桂园业主对结果不满表示，“尸水”事件发生7天后，碧桂园物业才在迫于压力的情况下无奈对外公布事情真相，之前一直隐瞒，这件事性质相当恶劣。现在一提及此事，自己都觉得阵阵恶心，对李长江的回应非常不满，也不接受碧桂园方面的处理结果。

除了业主对碧桂园质量与物业堪比“快销品”的质疑，碧桂园现阶段最大的雷，应该就是其森林城市项目了。

黑猫投诉上

熟悉碧桂园的人都知道，杨国强一直都对森林城市异常执着。

“我有一个梦想，能有一座城市，立体分层，车辆在地下穿行，地面都是公园，建筑外墙长满垂直分布的植物，就像生活在森林里，地上是无污染的架空轨道交通。每一天，人们都生活在花园里，呼吸在森林里，愉悦在自然之中。”

不满足于自己的乌托邦式的构想，借着碧桂园国际化的步伐和重新定位未来城市的野心，杨国强把他的森林城市的梦想搬到了马来西亚。

“我们是为了社会的现代化，城镇化，为了人们生活得更好而努力奋斗的公司”，出海前的碧桂园如此给出了自我期许。

为了让这个项目一炮而红，碧桂园在营销渠道上砸下重金，央视的黄金时段，春晚，NBA赛场，里约奥运会都出现了森林城市的身影，成为全球砸广告砸的最多的楼盘，一时间森林城市无人不知无人不晓。

可是2021年，马来西亚新总理马哈蒂尔上任，少了昔日总理纳吉布的支持，森林城市公园项目现状急转直下，新上任的总理不止一次在公开场所表示禁止森林城市对外国人销售。

事实上，炮轰位处于柔佛州的森林城市项目也是马哈蒂尔竞选的立场，他曾表示碧桂园森林城市项目和其他中资项目，是前总理纳吉布把马来西亚出卖的证据。为此，马哈蒂尔获得了不少马来西亚民众的支持。

柔佛州的马来西亚人也在采访中表示，有太多的中国人在碧桂园森林城市中抢购房地产。他们担心，这个项目会破坏环境，而且填海造陆也会对当地渔业造成重大影响。

事实上，这个地产项目从宣传开始就充满了噱头，主打“新加坡旁，永久产权”。反复强调竣工后，森林城市与新加坡的直线距离将不超过2公里，根据下面这个图片显示，森林城市确实离新加坡很近。

但是，森林城市这个项目位于马来西亚柔佛州的新山市依斯干达特区，是在马来西亚境内填海造的一座孤岛，而且这个项目在填海后一年就开始建造，但是依据马来西亚相关法律的规定，填海项目需要沉降十年再建造，以后很容易被相关方拿这个问题说事。而且与森林城市隔海相望2公里的对岸，是新加坡大士工业区和大型炼油中心。

在宣传项目时，碧桂园也曾美好地向业主描绘未来，“上班新加坡，居住在新山”。可是，森林城市距离新加坡市中心还有35-40公里的车程，如果跨国上下班，业主每天要过4道关卡。

据居住在马来西亚新山市的人描述，在新马两地的关卡，尖峰时段可是非常拥堵的。边检需要耗时至少1.5-3个小时，无论是自己开车，还是坐公交，或是骑摩托车，人山人海的场面都要习惯。

森林城市业主在黑猫平台上的投诉称，原本碧桂园规划的新马高铁直到现在都还没有启动。原计划连接森林城市和新加坡的跨海新马大桥也不见踪影。宣传已经审批的碧桂园森林城市独立海关也没有启动。

之前宣传的永久产权的现代化新城，现在也变成只有99年地契的商业地产，周边配套设施不完善，医疗和购物都需要开车很远，且现在入住率不到8%。

虽是民住房却是商用水电费，而且还无中生有增加了若干的保险费和管理费，各种收费费用比国内一线城市都要贵上几倍。

梦想虽好，现实却有点残酷，不知马来西亚森林城市的项目，会给碧桂园带来怎样的冲击？

从现实状况看，在几乎所有房企都倍感压力的近几年，碧桂园逆势“狗住了”。无论是财务指标，还是债务优化，抑或是多业务协同，碧桂园均走在国内房企前列。

即使茫茫多的业主对碧桂园的形容是卖“快销房”，嘲讽、不满、投诉纷至沓来。但是无法否认，碧桂园以自己的方式，活下来了。

不过，显见地，碧桂园也仅只是“狗住了”而已，在业务多元化，战略增长引擎转换上仍然没有成功范例。

迄今为止，碧桂园力推的出海森林城市项目陷入了困境，外有马来西亚政治漩涡，内有业主的退房浪潮。

当前的碧桂园，续命诚可贵。但是于未来，它还没有找到解锁的“密码”。

中国十大房地产排行榜

1、恒大集团

十大房地产开发商，首要开发民生住宅、文化旅游、健康及体育修建，在业界内享有“民生地产”的美誉。拥有我国特级资质的修建工程公司、一级资质的房地产开发公司和物业管理公司。

2、万科企业股份有限公司

万科企业股份有限公司成立于1984年，现在主营业务包括房地产开发和物业服务。公司也已进入香港、新加坡、旧金山、纽约、伦敦等5个海外城市，参与数10个房地产开发项目。为更多客户供给优质的居住服务，公司物业服务覆盖我国大陆64个大中城市。

3、大连万达集团股份有限公司

万达集团创立于1988年，在全国开业123座万达广场，78家酒店，6600块电影屏幕，是国际一流跨国企业。

4、绿洲控股集团有限公司

上海市国有财物监督管理委员会监管的特大型混合所有制企业，总部设立于我国上海。位列2021年《财富》国际企业500强第258位。

5、保利房地产股份有限公司

国家一级房地产开发资质企业，业务拓宽到房地产开发、修建设计、工程施工、物业管理、出售署理以及商业会议、酒店运营等相关行业。

6、我国海外发展有限公司

全国性地产品牌，公司始创于1979年香港，是一家以房地产开发和出售为主的上市公司，是我国最大修建联合企业我国修建工程总公司在香港的控股子公司。

7、碧桂园控股有限公司

成立于1992年，是一家以房地产为主营业务，包括修建、装修、物业发展、物业管理、酒店开发及等著名的归纳性房地产开发企业。

8、华润置地有限公司

我国内地最具实力的归纳型地产发展商之一，主营业务房地产开发、商业地产开发及运营、物业服务等。

9、龙湖地产有限公司

10、广州富力地产股份有限公司

成立于1994年，是我国归纳实力较强的房地产企业，拥有国家建设部颁布的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质。

开了家小厂,每个月有几桶污水,厂辛辛苦苦一年能挣二十来万,但是环

开一家小餐馆，每天和吃打交道，很多人都有这样的心愿。表面上看起来，开餐馆就是找个店面支起炉灶，把菜炒了端给客人。实际上，即使开一家很小的餐馆，都有很多环节、很多琐碎的事情。原料如何采购最省钱省心？设备怎样配置最合理……有时候，一些环节是否做到位，直接影响着这个餐馆的成败。本期创业调查对开一家特色小餐馆的各大步骤进行解剖，同时介绍行业内的一些经营诀窍。第一步：选店面两种地方是最好的选择一是公司写字楼比较多的地方，二是居民居住密集的地方。选择在公司写字楼比较多的地方，可以保证中午生意。杭州的一些餐馆经常出现中午空位太多、晚上却不够坐的情况。老餐饮很在意中午生意能不能做好。这样可以保证一天的良性运行。在杭州城西商住区，大的酒店往往都开不好，做得好的都是一些特色小餐饮店。选择店面的渠道有很多种。可以通过媒体广告、门店前的转手广告，也可以直接找新开发的房子，和房东谈。还有一种方式是选择好大致地段后，直接找上门和店面业主联系，不管对方现在做什么。这种方式虽然比较累，但是效果比较好。可以利用店多隆市的效应不要以为店多的地方就不宜进入。一条街上如果特色小饭店多了，会造成店多隆市的效应，生意反而比单枪匹马更容易做。关键是在这么多的店之间，要和别的店做出差异来。杭州市区的特色小饭店聚集地粗略搜索：（开业前的细致考察，对于一个饭店的成功会有很大的帮助。创业者最好根据自己的创业定位，到这些店一一考察。）青芝坞麻辣一条街：最先是在浙大玉泉校区附近的玉古路出名的，拆迁后，麻辣馆迁到附近的青芝坞，已经有十七八家麻辣馆。保亻叔路上的特色小饭店群：小饭店原来只有一两家，生意比较冷清。自从2001年片儿川面馆进入后，刘家香辣馆、张大厨、大娘水饺、九百碗、渔家乐等特色店也先后进入，由于各自特色鲜明，这里反而成了热闹的餐饮一条街。古墩路上文新路和文苑路之间的特色小饭店群：至少有十三家特色小饭店，既有面积五六百平方米大小的店，也有不到100平方米的店。菜馆包括了桐庐家乡菜、满地乐鸡味窝、一席地鸡味窝、湘缘饭店、花溪王记、老陕面馆、乡村楼、荣记面馆、绿谷人家、川中川、维妙轩等等。新华路一带：臻宇便当、桐山农家菜、临记老厨、绍兴农家菜等七八家特色小餐馆，以做土菜见长，生意都还不错。华侨饭店背后：因为有菲乐酒家、大富豪酒家等做得很不错的小饭店，这里是杭州厨师们安排自己胃口的常去地方。中山北路上体育场路和凤起路之间的小餐馆群：有一品砂锅、鸿顺水饺、九百碗骨头煲、温州面馆、兰州拉面等。转租店面要慎重借转租的时候赚取一部分转租费，这几乎是餐饮业内公开的秘密。所以，初入行的人在转租别人店面时一定要小心。转租店面要注意一些陷阱：一是因为转租方遇到道路拆迁工程，本身已经开不下去了，只想借转租收回一些初期投入的。所以找店面时必须先向附近店家仔细打听，最好是到规划、房管或工商等部门询问一下。如果一个地方即将拆迁，当地工商所一般会接到通知。第二，原先的餐馆在排污、消防等问题上受到限制，已经被有关部门要求不能再开下去的，但是承租方并不知道内情，等到转租费全都交了以后，却发现这里根本不能开店。这种情况最多见于居民住宅楼下。第三，租下来后，对方却提供不了房产证的，这种情况工商所也不会给营业执照。第四种情况是，对方把门店生意炒旺后就转租，目的只在于赚取转租的费用。杭州市区有个别餐饮老板喜欢这样操作。接手后，却发现这家店已经走向衰退期了，再想做旺，难度已是非常大。如果一个店面在一个不长的时间里接二连三地被转租，也必须非常小心。杭州餐饮界有句话：“做瘫的饭店，风水不好”，主要是指那种已经多次转手的店面，再想把它做好很困难。有时候，这一店面看上去符合地段好的许多特征，但是一些隐性的弱点很难被看出。比如，它虽然位于市中心、车流量大，边上商务楼也不少。但是，它可能存在停车不便、进出不便等问题，结果可能是生意怎么也做不好。第二步：产品定位选好门面后，就要开始进行产品定位了。以开一家300平方米的特色饭店为例。一种比较保险的做法是跟牢一个城市的美食流行大趋势。比如三年前金华砂锅十分流行，一家300多平方米的砂锅店，一天可以做1万元的生意。毛利可达到50％，净利也有30％－35％。从去年开始，杭城餐饮川菜馆的生意一片红火。一些老板看到这个消费市场，专做衢州、江山、龙游等省内地方特色的辣菜，比如文晖路口上有一家“衢州家乡菜”，做的就是衢州的“三头一掌”，既迎合众多辣味爱好者，又有自己的地方特色。目前杭城特色小餐饮店比较流行的做法是，把浙江省内的地方菜直接引进来开店。比如金华砂锅店、石浦海鲜店、桐庐菜馆、东阳菜馆、温岭酒家……这些特色小饭店所以比较受欢迎。有的干脆以“土家菜”命名。一是因为目前杭州的外来人口很多，从省内各地来杭州的人尤其多，地方特色小饭店开出来后，首先可以吸引大批老乡。比如位于体育场路51号的映山红浙西风味餐馆，主做龙游等地的浙西风味菜，老板介绍，来自衢州、金华等地的家乡客人占了三分之二。古墩路上的绿谷人家也是许多在杭丽水人聚餐的地方。如果做的是省外的特色餐饮，采购上有一定困难，难以做到原材料的完全正宗。而目前省内交通便捷，采购方便，很多浙江各地的风味小饭店连常见的蔬菜也是由当地运过来的。有了定位，就可以确定店名和订制菜单了。直接用特色主打菜或地名来定店名，简单明了且效果明显。比如“烧鸡公”、“沸腾鱼”、“桐庐家乡菜”，或者直接以地名来定店名，这两个效果都不错。第三步：装修在确定了店面和定位后，就可以进行装修了。顾客的消费需求在上升，店面环境在餐馆中的地位已经越来越高，一个好的环境，有时候可以成为开店成败的关键因素。三四年前，杭州一些大型餐馆以平价和豪华的环境，一举取胜。从去年底开始，杭州许多有特色的中小型餐馆也开始在环境上大做文章。店面环境如何，并不等于投入越多就越好，地在于设计。有时候，花不多的钱设计出一堵泥巴墙，来体现自己的土家菜定位，反倒很能吸引顾客。去年以来，杭州出现了一些高档精致装修的小餐馆，生意做得不错，很大程度上是环境胜人一筹。装修是一个很复杂的过程，餐馆的装修和一般的家庭装修不一样，还会涉及到环保、消防等专业问题，装修的过程中请到专业人士，最好在装修开始前就能找到厨师长或有餐馆管理经验的人一起来负责，他们能提供很多建议。第四步：招人餐馆开得好不好，人才也是关键一环。小餐馆里的员工分两块，一是厨师，一是服务员，分别负责厨房出品和前厅服务。300平方米的特色餐馆，厨房的员工数量要看菜品的多少来定，一般十多个人就可以了，包括了掌勺、墩头（配菜）、打荷（做杂活）、洗菜各种工种。但也有的厨房用了30个人，比如中山中路上的一家中式酒店，因为它的定位比较高档，菜肴品种从中式的菜肴到各种西点都有，出品要求也很高，人员自然就需成倍增长了，但在这里，菜价却会比普通餐馆高出六七成。找厨师的四种常见途径：一是老板直接点将。这种方式主要适用于面积很小的餐馆。老板到和自己定位差不多的餐馆去吃，如果觉得菜肴比较好，想法直接在这个店里挖人。点将的优点是：老板可以了解每个厨师的技术，最大限度地发挥各自的价值。在杭州，小餐馆的大厨师工资一般在3000元左右，一般厨师则在1000多元。在杭州，还有一个方式是通过杭州市饮食旅店业同业公会，这里可以提供免费的厨师介绍服务。公会也会对新开店的厨房需要多少人做简单指导，咨询电话：、。另一种方式是承包给别人做。找到一个厨师长后，厨师长负责招人。300平方米的饭店，看菜肴品类多少、档次定位如何，每个月给厨师长的承包费在1万元至4万元，这些钱用于开支厨房员工的工资。老板会和厨师长签订一个合同，保证菜肴的出品、毛利率，同时还要保证主管部门的卫生检查、消防检查都要过关。这种方式，对老板来说比较省心，只要管住一个厨师长就可以了。缺点在于：如果老板没有管好厨师长，一旦有一天和厨师长的合作结束了，厨房的全班人马都得换，给整个餐馆运行影响比较大。而且请个人来承包厨房，厨师长只有从厨房员工身上克扣的工钱，才能使自己赚取的钱。第四种方式是请餐饮管理公司来做。随着杭州的餐饮市场日渐成熟，出现了一批专业的餐饮管理公司，像名人名家餐饮管理公司，不仅有自己投资的名人名家、中豪避风塘、片儿川等酒店，同时还给30多家大中小酒店输出厨房管理。杭州宝善村餐饮管理公司，在经营了自己的直营店后，也开始托管外面的餐饮店。这些公司的老板大都是厨师长出身，对厨房管理有一套很好的经验。餐饮管理公司一般都有自己投资的连锁直营店，下面有一支比较稳定的厨师队伍。请他们来管理厨房，表面上看起来和个人厨房承包差不多，所负的职责也差不多。好处在于：个人承包厨房给下面员工的工资随意性较大，经常会有些变动，影响到厨师队伍的稳定。公司化管理后，这一块操作比较透明，管理公司经常会把一些新菜带进来。第五步：定制设备厨房设备包括厨房三大件和小件物品：电器（主要是电冰箱）、炉灶、打荷台。资深厨师推荐的购买地点：杭州陶瓷品市场、秋涛路上的专业店。小件物品主要指小五金：不锈钢碗盆、砧板、锅铲等。购买地点在陶瓷品市场、专业店，如果想找更便宜的地方，可以到杭州的东站小商品市场、义乌小商品市场或永康市的小五金市场，同样的东西，只要还价到位，这些地方的货品价格能便宜三分之一还不止。顾客用的碗筷：到陶瓷品市场和专业店去都可以。如果餐馆定位较高，且以特色见长，可以定做和特色相配的碗筷。如果是排档式的小餐馆，为了尽量节约初期投入，有的人会买二手货。一些大酒店经常会更换碗筷，这些更换下来的碗筷拿到一些小餐馆，货色仍然显得不错。有的店主会事先和这些酒店联系好，只要花很低的价格就可以买下。没有做过餐饮行业的人，一般是在找到厨师长后，由厨师长负责指导设备采购。这一点非常重要，因为市面上的厨房设备很多，有一些厨房设备看起来有用，实际却没多少用处，有经验的厨师长最明白应该用什么设备。另外还有注意一点，有些店面，在造的时候就把厨房设备配套好了，这样的设备并不是按照你要开的餐馆来设计配备的，租用下来，往往是白付好多钱。转租过来的饭店，有时可以省却这一购置程序，但很多情况下，真正运行起来时，会发现一些设备没法用，所以也要请专业人士来看过才可以决定。否则只有把旧设备扔掉，白付一大笔转租费。如果想在购置三大件上更省钱，一个途径是去杭州绍兴路上的旧货市场淘淘，这要看运气，有时候这里有成套的厨房设备，有的是库存品，也有一些是二手货。另一种途径是直接找到厨房设备厂家，目前有不少厨房设备厂家在卖新货的同时，还回收一些酒店的旧设备，通过他们买这些二手货，比买全新的设备要节约三分之二的钱。第六步：原料采购小店开出来后，采购这环是老板抓得最牢的，在很多小餐馆，老板兼任采购员、收银员，也就管牢了钱的一出一进。即使自己不能亲任，也要找一个亲信做这两项工作才对。饮料、调料：方式一：自己去食品市场、超市购买。选择自由度比较大，因为现款结算，有时候可以挑选到一些比较便宜的价格。方式二：直接让专业公司承包，这种做法最为普遍。所有的饮料和调料都由一家公司承包供应，负责随时送货。老板们看中这种方式的一个最主要原因是可以挂账，一般行业内的做法是供货后一至两个月后结一次账。专业公司还有一定的销售返利，这要看销售量的不同。如果加上销售返利，采购成本不会比去市场和超市贵。返利的比例，少则是销售额的5％，高则可达12％，这要看你自己去和供货商谈了。有的餐馆不接受返利，而是向供应商要进场费，业内一些人士认为这种做法弊端比较多，供应商和餐馆之间的利益不能捆在一起，合作不会像返利销售那样紧密。服务员很乐意接受专业公司的配送，因为她们可以得到开瓶费，工商部门规定收取开瓶费是商业贿赂。四五个营业员的小餐馆，如果生意好，一个服务员每月的开瓶费可以收到七八百元。一些大饭店的服务员不能自己收取开瓶费，但在这样的小饭店里，老板都会把开瓶费直接让服务员自己去领取，目的在于激励服务员的工作热情。菜肴原料：冰冻的虾仁、鱼等水产品，如果要选择品质好的水产品，可以去大型超市，比如麦德龙、好又多等。鲜活水产品采购大都去近江农副产品市场和农都水产品市场。对于小店来说，每天的蔬菜消耗量不大，店主会直接到就近的农贸市场进货。时间做久了，摊主比较固定，可以让供货方送货上门。一些店主图的是和固定摊主做生意，送货上门，可以挂账。但是老板们最好经常亲自去市场，一来是为了补货，二来也是看看市场上的新原料，了解价格。适用于排档式的小餐馆的采购小窍门：在市场落市的时候去采购，可以用很便宜的价格统货拿下一些菜，拿回去进行整理一番，仍然是一堆好原料。原料采购得好不好，价格是否便宜，对一个餐馆的运营非常关键。具备专业知识非常重要，有些老板一开始不懂原料好坏区别，带个厨师做助手很有必要。特别是海鲜的采购，经验非常重要。比如，同样的基围虾，不同的人去买，每公斤价格可能相差一二十元。在行的人能看出来这些基围虾买回去还能养几天。很多餐馆的采购老手采购海鲜时，会购买一小部分接近生命尾声的海鲜，因为这样的海鲜价格比正常的价格低三分之二甚至。买回去后作为促销品，用很便宜的价格卖给顾客，结果往往是皆大欢喜，这也算是一个经营诀窍。杭州的各种风味特色饭店其实很多，怎么样做得地道？大家都开始在原料上打开竞争，不仅看谁的做法正宗，更关键的是看原料是否正宗。做得好的店，大部分原料直接从当地进货，这在一些专做浙江各地风味的餐馆内尤其多见，不仅因为交通方便，而且，这样的采购成本比在杭州采购还便宜！每天原料用量不是很大的小饭店不妨参照下面一位老板的做法。在映山红浙西风味餐馆，李老板这样算了一笔账：除了一些生姜、猪肉、普通调味品从杭州采购外，店里的原料从萝卜、莴笋、白菜、葱、大蒜、菠菜、青菜、毛芋等普通的蔬菜都是从当地农村购买的。这些菜都是土肥种出来的菜，本味浓，品质可以保证。直接向农家购买至少要比在杭州便宜近三分之一。比如青菜，这几天的采购价是每公斤1元至1．2元，杭州市场上起码2元以上。莴笋每公斤1．4至1．6元，杭州的菜场现在卖每公斤2．4元。店里做的野菜也都是向农家收购来的，而这些菜的收购价更便宜，蕨菜每公斤1元，地衣每公斤1元，如果在杭州采购，蕨菜至少得2元多，地衣3元1公斤。据李老板介绍，这些菜每两天从老家送一次，由早上7点40分的来杭客车捎过来，一般一次两大编织袋，一袋付10元的交通费，有一人专门负责采购。即使加上交通费用和采购员的工资费用，每个月原料采购成本能节约3000多元。店内卖的龙游特产阿四发糕，也是由家里父母亲做的，所以成本比较低，一个发糕平均能赚3．5元，平均一个月能卖出3500个，其中一半是外卖。开店审批手续以上所说的几大步骤仅仅是经营上的基本操作步骤，必须记住的是，在这些操作过程中，向职能部门的审批手续是同时进行的！而且，一些审批手续最好提前申请、咨询，这样才不会在开店的时候走冤枉路、花冤枉钱。申请开餐馆需要前置审批，即在工商部门拿到营业执照前，必须先得到卫生许可证和环保部门的排污许可证。以个体工商户开一家小餐馆为例，具体程序是这样的：先拿身份证原件及复印件到当地工商所登记名称，记住这只是登记一个名称，还没到申领工商营业执照的时候。因为在领取工商执照之前，必须先到辖区内的环保部门和卫生监督所申领排污许可证和卫生许可证。排污许可证的申领：先到辖区环保局处申请，受理后，工作人员会上门去检查指导。领取排污许可证的两个必须条件是：楼上不能有居民住宅；污水要能纳入市政污水管道。上门检查的工作人员会根据营业面积的大小来决定装何种抽油烟机。自己买了家用的抽油烟机或者环保没有认可过的抽油烟机都不行。处的工作人员提醒：在决定租下一个店面或是装修之前，最好向环保部门咨询一下。比如，有的店主在开店装修时，排烟口或厨房的窗口正好对准了后面的住户，即使管理部门一时不知，后面的居民还是会去投诉，最后往往得再花钱调整。卫生许可证的申领：找到辖区内的卫生监督所申请受理，接着要让餐馆从业人员进行健康检查、接受食品卫生知识培训。在检查和培训合格的前提下，主要看以下几方面：一是卫生设施是否完备，主要指消毒、清洗设施；二是加工场所和营业场所面积比例是否达到。不同地段的餐馆，比例要求会不一样，事先咨询还是必要的。工商营业执照：拿到这两个证后，就可以凭这两个证及相应的房屋租赁证明、身份证，去工商所申请领取工商营业执照了。按照规定，在开业之前，还需要向消防部门进行消防申批，这需要在装修的时候就向所在辖区申请。税务登记：自领取营业执照之日起30日内，要向当地税务局申请领取地税税务登记号。带上营业执照的副本及复印件，还有经营者的身份证。个体工商户开的小餐馆，要交5％的营业税。另外需交城建税、教育附加税，税额是营业税的11％，还有一部分其他的税额，所占份额非常小。菜肴利润分析每个店都会给自己定一个菜肴毛利，毛利高低看定位，在制作菜单时，就应该对毛利有一个基本的控制方向了。一个店里，每个菜的毛利都不一样，有的菜可能根本没有利润，只是为了招徕客人，而有的菜的利润却可能非常高。目前在杭州，几百平方米的小餐馆综合毛利大多达到40％至50％。店开出后，得有一套好的财务管理，每天最好要有一个财务报表，以便跟踪了解每天的毛利变化，及时调整菜肴价格和别的措施。下面是一位小老板给本栏目写的定价经验：大小饭店都有的“钱江肉丝”这道菜，你得便宜且实料；老少都明白的“糖排”，你千万不要比旁边的同行贵一分；那种看菜名不知道是什么东西的，不太常见的菜，你可以把毛利提高；有独门配方，只有你的厨师一人会烧的特色菜，你可以把价格再往上翻。总之，错落有致，印刷（或书写）漂亮的菜单是开张前的大事。至于顾客买单的时候，你给不给打折扣，就看你什么时候对什么顾客，临时决定就是了。小店开张时期，让利促销还是很有必要。上面说的当然是一位经营者的经验之谈。也有的人认为，特色招牌菜往往就是主打菜，主打菜不能定位太高，价位要定得便宜，这要看你自己的想法了。家常菜的毛利率是最高的，特别是蔬菜类，因为它的单位成本和零售价格都低，1元钱的原料成本，卖出10元，客人也不会有意见。比如说，现在流行土菜，一个“肉丝炒蕨菜”，原料成本只需要1元，在杭州的一些小饭店里，零售价普遍定在10－15元。一个毛毛菜炒芋艿，定价8－12元，原料成本只需2元左右。主做家常菜有个缺点：营业额做不高，最后得到的净利不多。所以，很多餐馆老板在菜单里都会推出一些档次较高的，价位在二三十元以上的菜，比如特色煲类、海鲜类。中等档次的餐馆海鲜毛利可以做到50％至80％。一般来说，常见的海鲜，价格高不上去，比如龙虾，别人卖98元／斤，你卖120元，顾客马上就不接受了。稀有的海鲜，价格打得很高，仍然会有不少顾客会接受。曾经有一个老板进了一整条小鲨鱼，开始时，整条放在大堂海鲜池，标了38元／斤的价格，结果没一个顾客来点。经营者想了个法，把鲨鱼去头去尾，切成一块一块卖，标价抬高到98元，结果很快就卖完了。这里可以总结出一个消费心理：稀有的东西，卖得太便宜，反而让人怀疑东西的真假；一条大鱼，整条地放着，也会使一些人不敢下手，因为顾客这时候不能确认自己点了后，切下的部位是不是最好的，分块出卖，更合理。经营者经验之谈老板一人打三份工一家180平方米的特色土菜馆，餐位120个。餐馆位置离武林广场两站路程。初期投入：转让费8万元、装潢费（包括购置厨房设备、餐桌餐椅和碗筷等用具）15．3万元、房租10万元，总投入23．3万元。生意状况：每天平均上座率在八成。去年每天营业额3580元，所以一年下来，不仅收回成本，而且有所盈余。今年生意有所下降，一至三月份，每天平均营业额约3200元，人均消费30元左右。小店每天运转保本费用为2200元。老板自评：一个小店能经营成这样，靠的是精打细算。每天坚守在这个小餐馆，采购员、收银员、餐厅经理都是自己扛着的。有很多琐碎的事情，比如厨房里的菜肴原料有没有被浪费，自己得盯着点。客人吃完后，什么菜剩下最多，都得自己亲历观察，以便及时作出调整。服务过程中，客人的要求各种各样，服务员如果经验不足，引起顾客的不愉快，下一次的生意就不一定有了，自己出面来，让利打折立马决定，顾客觉得老板爽快，下次肯定还会想着再来。八大要素一个都不能少杭州宝善村餐饮管理公司总经理刘建巨认为，要使一个餐馆成功地运转起来，八大要素一个都不能少：地段、定位、价格、环境、服务、广告、营销、财务控制。其中的服务是指综合服务，包括了提供怎么样的菜肴服务，不仅要讲究菜肴本身的质量，还要借助菜肴本身来向顾客提供一种文化内涵等等。从杭州的餐饮消费来看，两三个人出外就餐的情况越来越多，一些环境好、菜肴好的特色小餐馆特别受这个消费群的青睐。开餐馆绝不是端出几个好吃的菜就可以了，要从各个细部都做得非常人性化，这样才会让顾客真正感到舒服，觉得进到这个店里是一种享受。比如老板在试菜时，就不能只吃一口来定这个菜的好坏，因为顾客在餐桌前坐很长时间，老板要注意到这道菜到冷的时候是不是会让客人觉得很不好吃？一桌菜吃好后，如果送的水果不太好，就会坏了前面所有的好印象。又比如，装修时，桌子订好了，觉得很好看、椅子试着坐坐也很舒服，可是顾客坐下来吃饭时，却还是觉得坐得不舒服。为什么？因为桌椅之间的高度搭配不合理，顾客时间坐长了，就会觉得累。这些细节，哪怕在一个很小的餐馆也有很多。开店就要多站在顾客的角度想想。最近慎入餐饮行业由于杭州出现非典疫情，杭州餐饮业正在遭遇一次严峻的考验。小餐馆日营业额从平时的1万元降至3000元、从原来的2000元降至400元……餐饮生意普遍惨淡。许多餐饮界人士担心，即使疫情控制以后，仍有可能带来惯性作用，生意未必能马上恢复至原先。如果一家新开店一开始生意就不好，会涉及到资金周转不过来、人员工作热情不高、菜肴质量无法保证等诸多问题，再想正常运转，往往很难。选择在一个合适的时机开业还是很有必要的。1.寻找经营地址2.签订租赁合同并索取房产证复印件(营业执照和卫生许可证时用)3.找装修队出施工图,报消防局和卫生监督所4.得到消防和卫生的认可文书后,照图施工5.此时的您不要停下来,要去工商局联系入资事宜,并验资报告(属地工商局)6.工程竣工后,报消防和卫生验场.7.合格后,去卫生监督所申请卫生许可证.8.持>到工商局>8.1先领>填写,进行名称核准(简称:起名)8.2再领>填写.进行企业注册(此时需要向工商机关出示您的卫生许可证房产证租赁合同验资报告)8.3手续全部完成,5个工作日后领取营业执照9.持营业执照到税务机关>10.去质量技术监督局>11.去银行开户手续.费用大约1000元即可

在哪里能看到近十年来中国各大城市的房价k线图呢?

只有这个

个人理财》杂志在经过大量调查和分析之后，对全国最具影响力的37大城市和40余座中小城市的房价状况做出全面评价，力图为买房者和炒房者提供一个有力的全景式指引。

谁是“炒房城市”新先锋

时下，我国房产市场正面临着继1993年海南、北海房产泡沫破灭之后的最大变局。

2005年1月，太原商品房价格掉头之下，降幅高达25．63％；

2004年，青岛市内四区商品房总成交面积比2003年狂降26%；

自2004年10月至今，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％；

厦门的房价也开始在2004年“打摆子”，其中，10月份比9月份均价跌了近900元；

与此同时，大批对本地房价高位失去信心的上海炒房客开始挺进武汉、南昌、重庆等中西部城市，谋求更稳健的投资收益；炒房热开始波及中小城市，2004年，胶东半岛的胶南市房价狂涨37％，江苏盐城房价狂涨31％，淮安涨幅达到30％，河北保定上涨25％，粤西的湛江也猛涨19％。

……种种迹象表明，上海、杭州、青岛、厦门等一批“老牌炒房城市”的房价在多年高速上涨后，已经把增值潜力透支殆尽，无房者“望房兴叹”，炒房者纷纷转移。这些“老牌炒房城市”的光环已经不再那么耀眼。

江山有更替，往来成古今。那么，谁正在成为新一轮的房价升值先锋？

37大城市，哪里房价泡沫最大

谁正在成为新一轮的房价升值先锋？先让我们看看这个命题的反命题：哪个城市的房价泡沫最大？

37大城市平均房价及人均收入排行榜

平均房价排名 城市 每平方米商品房平均房价（元） 2004年居民家庭人均可支配收入（元） 人均收入排名

1 温州 9278 17727 2

2 上海 8627 16683 4

3 杭州 7210 14565 7

4 北京 6232 15638 6

5 深圳 6037 27596 1

6 宁波 5900 15882 5

7 广州 5660 16884 3

8 厦门 5156 14443 9

9 南京 4960 11602 11

10 天津 4760 11467 12

11 青岛 4639 11089 14

12 苏州 4460 14451 8

13 大连 4241 10378 17

14 福州 3368 11436 13

15 济南 3172 12005 10

16 昆明 3150 9045 24

17 贵阳 3100 8989 25

18 太原 3050 9353 22

19 西安 3007 8544 33

20 沈阳 2926 一些城市也因蜂拥而至的外地炒房者而房价上涨，泡沫激增。2004年，外地人购房比例最高的前12大城市依次为：

外地人购房比例排行榜（2004年）

排名 城市 外地人购房比例

1 太原 80％

2 北京 60％

3 大连 60％

4 郑州 55％

5 成都 51％

6 广州 50％

7 杭州 50％

8 福州 42％

9 厦门 39％

10 海口 36％

11 重庆 26%

12 上海 20％

太原——“煤老板”的冒险家乐园

2004年，我国能源紧张，煤炭大涨价，山西煤焦行业的大小老板们都发了财。但这对太原市民却不是个好消息：大批发了煤炭财的山西人纷纷来到省城置业，房价一路飙升。据太原市房地局的资料显示，太原市购房者中80％以上均为省内市外人员，本市和省外人员购房者甚少。在这庞大的“外购人口”中，消费主力集中在山西主要产煤地区大同、阳泉等地。这其中，诸如阳光地带、阳光海岸等高档住宅区的购买者几乎清一色是这些地方的“煤老板”（当然，2004年这些煤老板对北京的房产也表现出了高昂的兴趣）。

据调查，太原房市投资性购房的比例超过25％，超过20％的警戒线，这无疑给太原的房价带来了巨大的风险。由于目前太原房价绝对值并不算太高，所以在37大城市房价泡沫榜中位列第16位。但太原房市已经露出“险象”，2005年1月份，其商品住宅价格突然下降，降幅达到25．63％。因而，准备在太原买房的人，应当格外慎重，“持币观望”一段时间是个好选择。

大连——东北炒房“热岛”

众所周知，大连是“经营城市”非常成功的城市，它的美誉度远远超过了其经济实力，而其房价在东北地区遥遥领先，也远远超过了大连市民荷包的承受能力。

截至2004年末，大连市在售商品房总销售量的60%被以东北地区为主的外地居民购买。仿佛一夜之间，全东北的富人齐聚大连，不问价格一掷千金，拥有大连的豪宅成为身份的象征，外地人是大连房价居高不下的始作俑者，也让大连登上了房价泡沫榜的第7名。

杭州——昂贵的天堂

有人称，浙江经济是“小狗经济”，身家数百万、甚至千万元的小老板几乎和钱塘江边的石块一样多。这些腰缠万贯的老板们自然不会忘记人间天堂、省会杭州――杭州50%以上商品房为非杭州的浙江人购买，杭州普通收入者根本买不起房，只能望房兴叹。

尽管当地政府出台了各种限制炒房的“新政”，但浙江高速发展的经济和杭州城市的大好“钱景”，杭州的地产泡沫最近几年仍会持续下去，和上海房市如影随形，一荣俱荣，一损俱损。

据调查，上海外环内的投资性购房比例接近40％，杭州市区的投资性购房比例为32％左右，高居房价泡沫排行榜第3名。

厦门——东南炒房“热岛”

2004年5月，厦门房价出现历史上第一次下降，之后便开始了剧烈升降，其中，10月份比9月份跌了近900元，年终又涨至5100元以上的新高。

2004年厦门市房产市场的一个重大变化是，厦门本地人取代原先的外地人，成为购房主要群体，占购房总量的61％，泉州等外地人购房的比例从前几年最高的70％一路下降到现在的39％。

相比福州，厦门的房价不仅价位高，而且涨跌幅度大（2004年，福州商品房均价上涨6％，厦门为19％），比福州房产更具有投机性，是名副其实的东南炒房“热岛”。

估计2005年厦门的房价会比较平稳，涨幅应该在7％－9％。当然，前提是外地置业者不再卷土重来，否则，是否会再现2004年19％的涨幅也未为可知。

目前厦门投资性购房比例依然在25％以上。

谁是新一波炒房城市先锋

与上海、杭州、厦门等城市提前“透支”房价未来上涨潜力相反，下面的这些城市的房产可谓是蓄势待发。

武汉——中部房市“领涨羊”

武汉历来是华中地区首屈一指的重镇，“中部崛起”发展战略的辐射极，最近几年，经济连续保持10％以上的增长，发展前景非常看好。

但武汉房产的前景并没有被充分认识到，就连四处兴风作浪的温州炒房团，也还没重点“抢滩”武汉。2004年，武汉90％购房者为本地居民，外地购房者的比例仅为10％。在所有购房者中，投资性购房比例为8％。

在37大城市中，武汉的收入水平排名20名，房价排名22名，可见目前武汉的房价还是非常物有所值的。

精明的上海房产开发商已经注意到这块“希望之地”，纷纷抢滩武汉，大批的上海炒房客也纷纷离开上海滩，到武汉牟取更高的投资收益率。目前，武汉是上海炒房客进军中部地区的最热门城市。

长沙——众志成城 推高房价

在“中部崛起”战略中，长沙和武汉、郑州一起被认为是将获益最多的三座城市，尤其是长株潭一体化的进程，其发展前景同样非常乐观。

和武汉一样，长沙买房者中外地人的比例也不超过10％，但投资性购房的比例要高一点，达到16％。

在37大城市中，长沙的人均收入排名15名，而房价排名仅仅23名，物有所值。坊间有种传闻：前不久，长沙某管理部门组织一批开发商开会，商讨如何使长沙市商品房均价突破3000元。当然，这将给有关部门带来更多的税收、土地出让金等收入。

事实上，长沙和南昌也是上海房产开发商和上海异地房产投资者看重的重点中部城市之一。

2004年长沙商品房均价上涨11％，今年上涨幅度预计在9％－12％之间。

广州、深圳——房市常青树

在当今中国最具活力的长三角、环勃海、珠三角中，珠三角房价相对最低，比长三角大致低了20%，房价水平基本与当地居民收入水平、消费购买力相平衡。

作为珠三角的龙头，广州和深圳都有着不可限量的发展前景，不仅经济发展速度快，而且后劲足，这些因素都给当地房产打下了坚固的“底”。因此，在广州和深圳投资房产，泡沫相对较小，即使房产无法短期内大幅升值，其持续稳步上涨是很有保障的，是稳健投资的“常青树”。从这个意义上看，深圳和广州的房市像个优秀的马拉松选手，虽然速度没有短跑运动员快，但耐力好，能持久。

2004年，深圳商品住宅价格的涨幅为5.28%，虽低于全国大部分城市，但仍是深圳近几年来的最高涨幅。

重庆、成都——西部涨价“双城记”

重庆是我国中西部唯一的直辖市，且正在快速发展为长江上游的经济中心，和成都、西安一起，并称“西部三雄”。

重庆2004年商品住宅价格的涨幅为10.3％。与发达地区相比，重庆房价目前仍便宜至少两倍。2004年，在重庆的购房者中，外地人的比例为26％，仅仅为近邻成都（51％）的一半多一点。这似乎表明，重庆的房市刚刚吹起些“泡沫”，现在恰恰是进入的最佳时机。2004年，重庆的房屋租赁价格涨幅居全国大城市中第3名，这也为房价上涨提供了助力。

事实上，重庆是上海房产开发商和上海异地房产投资者在西部地区的首选城市。

成都人均收入高居西部第一，经济比较繁荣，虽然“第四城”的称号有点溢美的成分，但成都和南京、杭州市民的消费能力基本在一个档次的说法还是比较中肯的。相比之下，成都的房价泡沫要比南京、杭州小的多。

目前，已经有数量可观的温州等地炒房客出现在成都，2004年，成都房价上涨17％，市区的一些精品楼盘每平方米均价上涨了1000元。2005年，尽管成都房价的快速上涨势头将会有所回落，但由于重庆房价一向以成都为“标高”，随着重庆房价的快速跟进，成都房价肯定会有所回应，成都和重庆在2005年极有可能联袂上演房市涨价“双城记”。

沈阳——东北潜力冠军

作为东北大开发最关键的主角城市之一，沈阳的房价比大连便宜的多，因此，值得异地投资者关注。

目前，沈阳市房价每平方米净利润基本是300元到500元，净资产收益率在10%－20%之间，而南方的某些城市每平方米收益率能达到50%。沈阳市商品房价格在全国沿海大城市中位居中下水平，在许多炒房客的眼中，沈阳楼市和武汉、重庆等城市一样，有相当大的升值空间。

呼和浩特、银川——西北“领跑者”

西北地区是我国城市房价泡沫最小的区域。除了西安、兰州分别位居房价泡沫榜第11名和19名外，呼和浩特、乌鲁木齐、西宁和银川都在32名之后。2005年，房价上涨幅度较大的城市将是呼和浩特和银川。

在37大城市房价泡沫排行榜上，呼和浩特位居末位，泡沫相对最小。2004年，呼和浩特这座城市的人均可支配收入比上年增长了20％以上，突破10000元，在西部城市中仅次于成都，而房价在37大城市中倒数第3（仅高于西宁和银川）。

当前，呼和浩特正值房地产开发的第三次热潮，加上房价基数比较低，2005年房价上升空间在10％以上。

2004年，银川的房屋租赁价格涨幅居全国大城市中第2名，仅次于杭州。今年，银川的房价涨幅预计在12％－15％。

谁是明星小盘城市股

“城门失火，祸及池鱼”。长三角、珠三角和环渤海区域各大城市的房价高涨，也带动了周边中小城市的快速上扬。

2004年，江苏盐城房价上涨30.9%，远远超过南京、苏州等城市。

由于苏南等地房价持续高位，大量房产资本开始向苏北地区转移。苏北的连云港、淮安、徐州、宿迁、盐城等地的房价均已经突破1500元，涨幅都在20％以上。在徐州，开始出现越来越多的苏南和温州等外地买房者的身影。总体而言，苏南、苏北的中小城市与南京一起上演“楼市涨价大合唱”的趋势房产明显，这些城市的居民尽可能及早买房是明智的选择。

2005年，中国三线、四线城市房地产将发力，房价上调10％－15％，这也是2005年中国房地产年会的一个共识。一些专家认为，中国房地产行业在加速推进的进程中，真正起主流作用的一定是三线城市（地级市，人口40万至80万）和四线城市（县级市和县，人口在10万至30万）的中小房企。

长三角15城房价泡沫榜

通过下表，我们可以看到长江三角洲15城各城市的三口之家购买一套简约两居室需要年限情况。

排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限

1 上海 16683 50049 28528 8627 21.17

2 杭州 14565 43695 24906 7210 20.26

3 南京 11602 34806 19839 4960 17.50

4 宁波 15882 47646 27158 5900 15.21

5 南通 10937 32811 18702 3963 14.83

6 绍兴 15676 47028 26806 4895 12.78

7 扬州 9851 29553 16845 3064 12.73

8 苏州 14451 43353 24711 4460 12.63

9 无锡 13588 40764 23235 3902 11.76

10 常州 12868 38604 22004 3640 11.58

11 湖州 13664 40992 23365 3777 11.32

12 镇江 10858 32574 18567 2960 11.16

14 舟山 13747 41241 23507 3208 9.55

15 嘉兴 14392 43176 24610 3113 8.85

15城市平均 13231 4420 13.49

长三角的经济发展水平和珠三角地区基本相当，但整体房产泡沫却大得多。长三角15座城市平均买房年限为13.49年，大大高于珠三角10座城市的9.05年，也高于环渤海地区12.26年。

在上海周边，房价已经普遍过高，连松江的商品房均价也已经达到4500元，而位于杭州和上海之间的嘉兴，是上海投资者目前看中的新热点。

在南京周边，镇江、淮安、滁州、芜湖、句容、马鞍山等城市的房价已经明显进入上升通道。这些城市的房价一般在2200元左右，与徐州相近，可见还有很大的上涨潜力。8880 29

21 成都 2868 10394 16

22 武汉 2858 9564 20

23 长沙 2825 11021 15

24 南宁 2817 8060 34

25 南昌 2777 8690 30

26 重庆 2732 9221 23

27 郑州 2650 9364 21

28 哈尔滨 2574 8940 27

29 石家庄 2470 8622 31

30 兰州 2438 7684 36

31 海口 2330 8981 26

32 乌鲁木齐 2280 9729 19

33 合肥 2220 8610 32

34 长春 2191 8900 28

35 呼和浩特 1960 10166 18

36 银川 1930 7984 35

37 西宁 1821 7626 37

37城市平均 3802 11357 ——

37大城市中，房价悬殊很大，但人均收入水平悬殊也很大。那么，哪里的房价泡沫最大？

以上海的一个普通的三口之家为例，该市2004年人均可支配收入为16683元，3口之家的可支配收入为50049元，再按照目前我国居民43％的消费率计算，则该三口之家的平均年节余（年收入的57％）为28528元，目前，上海平均商品房房价（外环内）为8627元，而一个普通的两居室房价（按70平方米计算）为元。也就是说，上海的一个普通三口之间要买一套70平米的住房，按照现在的收入、房价水平，平均需要21.17年。

21.17年！不算不知道，一算吓一跳。不过，上海的市民买房还不是最需要耐心的，最需要耐心的是温州市民，他们需要21.43年。

依次计算，37大城市房产泡沫从大到小依次是：

37大城市房价泡沫榜

排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限

1 温州 17727 53181 30313 9278 21.43

2 上海 16683 50049 28528 8627 21.17

3 杭州 14565 43695 24906 7210 20.26

4 南京 11602 34806 19839 4960 17.50

5 青岛 11089 33267 18962 4639 17.13

6 天津 11467 34401 19609 4760 16.99

7 大连 10378 31134 17746 4241 16.73

8 北京 15638 46914 26741 6232 16.31

9 宁波 15882 47646 27158 5900 15.21

10 厦门 14443 43329 24698 5156 14.61

11 西安 8544 25632 14610 3007 14.41

12 南宁 8060 24180 13783 2817 14.31

13 昆明 9045 27135 15467 3150 14.26

14 贵阳 8989 26967 15371 3100 14.12

15 广州 16884 50652 28872 5660 13.72

16 太原 9353 28059 15994 3050 13.35

17 南昌 8690 26070 14860 2777 13.08

18 沈阳 8880 26640 15185 2926 13.49

19 兰州 7684 23052 13140 2438 12.99

20 苏州 14451 43353 24711 4460 12.63

21 武汉 9564 28692 16354 2858 12.23

22 重庆 9221 27663 15768 2732 12.13

23 福州 11436 34308 19556 3368 12.06

24 哈尔滨 8940 26820 15287 2574 11.79

25 石家庄 8622 25866 14744 2470 11.73

26 郑州 9364 28092 16012 2650 11.58

27 成都 10394 31182 17774 2868 11.30

28 济南 12005 36015 20529 3172 10.82

29 海口 8981 26943 15358 2330 10.62

31 长沙 11021 33063 18846 2825 10.49

32 长春 8900 26700 15219 2191 10.08

33 银川 7984 23952 13653 1930 9.90

34 西宁 7626 22878 13040 1821 9.77

35 乌鲁木齐 9729 29187 16637 2280 9.59

36 深圳 27596 82788 47189 6037 8.96

37 呼和浩特 10166 30498 17384 1960 7.89

37城市平均 11357.11 3802 13.38

温州——泡沫破灭的第一个针眼

眼下，温州马鞍池盛兴大厦一套150平方的房子，售价近150万元，但月租金只有2300元左右，年投资收益率只有1.84%，不仅大大低于工商界公认的8％以上的平均经营收益率，还低于银行1年期定期存款2.25%的利率。

按照国际惯例，在一个成熟和理性的市场中，房价一般是月租金的100－200倍；一旦超出这个标准，两者会相应做出调整。而这套房子的房价是月租金的652倍！

抛开资金的折现因素，投资者就要花超过54年的时间才能收回投资，已接近房产产权的70年有效期限。

精明的温州人这下终于意识到房价泡沫的严重性。从2004年10月以来，温州的房产交易量已出现连续下降的趋势，2004年12月新房交易量比11月下降53％，二手房也下降32％。甚至有些炒房人士惊呼：这两个月基本上交易都停滞了！这让人不禁猜想：温州是否会成为当前我国房产泡沫破灭的第一个针眼？

据本刊调查，我国37大城市中，目前房价租金比一般在230－290倍，在200倍以下的基本没有，而北京等热点城市则超过300倍，上海的房价租金比为360倍左右，而杭州则更高达470倍左右，温州则在500倍以上。

南京——20％炒房族离场

关于上海、杭州地产泡沫的报道已经连篇累牍，不用多说，他们位列“泡沫榜”第2、3名，并不出乎大家的意料。而作为第4名的南京，房产风险同样不容忽视。

2005年2月，南京（江南8区）的商品房平均售价已经高到4960元，在1月的一次调查中，认为南京的房价合理的受调查者为0％。2004年底，南京的投资性购房比例为22.3%，而2003年底为27.6％，下降20％，可见，20％左右炒房族的信心已被越来越高的房价瓦解，怯场而去。

2004年，南京二手房交易量占楼市总成交量的60％，预计今年将上升到70％。但从2004年下半年以来，南京二手房市场不断出现交易量萎缩、买房人持币观望气氛与日俱增。

对于2005年南京的房价，曾经精准地预测到2004年南京真实房价涨幅为15％的南京大学商学院教授高波，最近铁口直断：2005年，南京房价将出现小幅波动！二手房价必跌

青岛——房产泡沫直追沪杭

高居“泡沫榜”第5名的青岛，其房产泡沫开始于1999年，至今已经有6年。尤其是2001年7月北京申奥成功后，青岛作为2008年奥运会惟一的伙伴城市，受这一重大利好的刺激，全市房价大幅上扬。

青岛的房价与广州基本处在同一水平，但工薪阶层的工资收入是广州在岗职工年平均工资的一半左右；在青岛市市南区和崂山区沿海一线，不少楼盘价格超过10000元/平方米大关，房价与上海都有得一比，但是从经发展的水平看同上海还是有较大差距。有人把青岛房价的高昂归罪于外地人的炒作，其实，在青岛所有购房者中，外地人的比例仅占11%。

因此，目前青岛的房产风险要比广州高出许多，直追上海和杭州。2004年，青岛市内四区商品房交易套数，比2003年下降22%；总成交面积下降26%，是个值得注意的危险信号。

青岛的房价租金比为340倍左右。

异地置业“害”了谁

一般情况下，各个城市的房产90％以上都是销售给本地市民。但随着“异地投资”概念的兴起、炒房族的四处出

击，这个比例在许多城市已经被大大降低了。

珠三角9城房价泡沫榜

排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限

1 广州 16884 50652 28872 5660 13.72

2 肇庆 9261 27783 15836 2519 11.13

3 江门 11694 35082 19997 3054 10.69

4 深圳 27596 82788 47189 6037 8.96

5 佛山 16045 48135 27437 3153 8.04

6 珠海 18347 55041 31373 3435 7.66

7 中山 15836 47508 27080 2911 7.52

8 惠州 13823 41469 23637 2425 7.18

9 东莞 20526 61578 35099 3266 6.51

9城市平均 16668

3607 9.05

珠三角10城的家庭人均可支配收入比长三角15城高26％，可平均房价却仅为后者的82％，难怪有人说珠三角是全国楼市最理性的地方。

有人说，最深刻的教训不是讲出来的，也不是听来的，而是经历得来的。1997年5月，香港房地产泡沫最大的时候，每平方米住宅均价曾摸高至约10万元人民币。亚洲金融危机后，房价一路下跌，形成楼市震荡，房价跌到最低时仅是最高时的30%,很多炒楼人，沦为破产一族，不少靠薪水供楼的打工仔，成为了百万“负翁”，直到8年后的今天，房价还没有恢复到当初的水平。珠三角地区与香港有着千丝万缕的联系，两地不少家庭有亲戚关系，频繁往来。当年香港房地产泡沫破灭的一幕，像一部活教材，令珠三角地区的老百姓对房地产投资提高了警觉性，不敢重蹈复辙。

尽管如此，由于珠三角地区经济的高速发展，人均可支配收入每年增长10％左右，因而，楼价自然会水涨船高，每年上涨8％－10％应该是可以期待的。

因而，在珠三角买房，是种稳健的投资。

环渤海13城房价泡沫榜

排名 城市 04年居民家庭人均可支配收入（元） 三口之家年收入(元) 年节余(元) 每平米房价（元） 简约两居室平均总价（70平米）（元） 买套简约两居室需要年限

1 青岛 11089 33267 18962 4639 17.13

2 天津 11467 34401 19609 4760 16.99

3 大连 10378 31134 17746 4241 16.73

4 北京 15638 46914 26741 6232 16.31

5 石家庄 8622 25866 14744 2470 11.73

6 秦皇岛 8356 25068 14289 2381 11.66

7 保定 7803 23409 13343 2117 11.11

8 唐山 8902 26706 15222 2377 10.93

9 烟台 10527 31581 18001 2806 10.91

10 济南 12005 36015 20529 3172 10.82

11 淄博 9960 29880 17032 2180 8.96

12 威海 22212 33336 19002 2360 8.69

13 东营 12935 38805 22119 2351 7.44

13城市平均 10676 3237 12.26

2005年，环渤海地区房价的涨价热点主要集中在山东半岛。2004年，山东省商品房平均价格为2045.3元/平方米，同比增长18.2%，涨幅创自1998年以来最高水平，进入一个快速上升通道，其中青岛、东营、日照、临沂四市涨幅最高，分别达到了15.2%、15.3%、16%和16%。

2004年，河北保定市的商品房多建了一倍，但房价依然涨了25%，可见需求的旺盛和炒房氛围的形成。和江苏一样，2005年山东大多数中小城市和河北的一些热点中小城市房产价格都将保持整体上涨趋势。

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