南昌5月土地拍卖公告 南昌5月土地拍卖信息

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南昌市城镇国有土地使用权出让和转让办法(1997修正)

第一章 总则第一条 为了加强土地管理，改革国有土地使用制度，根据《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《条例》）等有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条 凡需在本市行政区域内取得城镇国有土地使用权，进行土地开发、利用、经营的，必须遵守本办法。法律、法规另有规定的除外。第三条 土地使用者开发、利用、经营土地，必须遵守有关法律、法规，符合本市城市规划，不得损害社会公共利益，其合法权益受国家法律保护。第四条 土地使用权出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。

南昌市城市规划区内的土地使用权出让，由市人民政府土地管理部门办理；南昌市城市规划区外的土地使用权出让，由县人民政府土地管理部门办理。第五条 市、县人民政府土地管理部门依法对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止进行监督检查，并办理转让、出租、抵押、终止的土地审查登记。第六条 土地使用权出让后的转让、出租、抵押及有关地上建筑物、其他附着物的登记，由市、县人民政府土地管理部门、房产管理部门按照有关规定办理。第七条 农村集体所有的土地，必须先经县级以上人民政府土地管理部门依法征归国有后，才能出让。第八条 南昌市城市规划区内的土地基准地价，由市地价评估委员会提出，报市人民政府批准后公布；南昌市城市规划区外的土地基准地价，由所属县（区）地价评估委员会提出，经县人民政府审核，报市人民政府批准后公布。

地价评估委员会由同级人民政府土地、房产、物价、财政等行政管理部门的负责人和有关人员组成。第二章 土地使用权出让第九条 土地使用权出让由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者（以下简称受让方）签订出让合同。第十条 土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由人民政府土地管理部门会同同级城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，并按照《江西省实施＜中华人民共和国土地管理法＞的办法》第二十条规定的征用土地审批权限报经批准后，由人民政府土地管理部门实施。第十一条 土地使用权出让的最高年限，按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（三）工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地五十年。第十二条 土地使用权出让以招标、拍卖方式为主，对公益事业、社会福利事业用地和非商业性、非经营性住宅建设用地以及其他不具备招标、拍卖出让条件的土地，可以采取协议方式。第十三条 招标出让程序：

（一）出让方在投标截止日前两个月，公布出让地块的投标要求，并向投标者提供招标文件和有关资料。

（二）投标者应在规定期限内，按招标要求提供资料，交付保证金，并以密封的投标书参加投标。

（三）由人民政府土地、城市规划、建设、房产、物价等管理部门指派人员组成的评标委员会主持开标、评标和决标工作，确定受让方。

（四）受让方应在接到中标通知书后的十五日内与出让方签订出让合同，并按出让金总额的10％支付定金。其他投标者，保证金予以退还。

（五）受让方因故不能在规定的期限内签订出让合同的，经出让方同意可以延期，但延期时间不得超过十五日。

（六）受让方或出让方逾期未签订出让合同，属于受让方过错的，保证金不予退还；属于出让方过错的，双倍返还保证金，出让合同应继续签订。第十四条 招标出现下列情况之一，经公证机关公证确认的，招标无效：

（一）所有投标的标价均低于标底；

（二）有效投标不足三个；

（三）标底泄露或发现招标过程中有作弊行为及其他影响公正招标的行为。第十五条 拍卖出让程序：

（一）出让方在拍卖日前两个月发布拍卖公告。

（二）参加竞投者，应按拍卖公告规定报名，交纳报名费和保证金。

（三）拍卖采用公开叫价应价的方式，由竞投者现场参加竞投，也可依法委托其他人代为竞投。

（四）竞投者举牌应价后不得撤回其应价，否则，保证金不予退还。最后应价达不到拍卖底价的，主持人有权宣布终止拍卖。

（五）应价最高的竞投者即为受让方，受让方应当场与出让方签订出让合同，并按出让金总额的10％支付定金。其他竞投者，保证金予以退还。

南昌:严格限制关联公司参加同一宗住宅用地竞买

6月9日，澎湃新闻（www.thepaper.cn)从江西南昌市人民政府办公室官网了解到，南昌发布了《关于进一步加强住宅用地供应调控工作的通知》（以下简称《通知》），其中提到要严格限制关联公司参加同一宗住宅用地竞买。

《通知》在房企拍地方面提出，要严格限制关联公司参加同一宗住宅用地竞买。“限房价、限地价”地块的竞买人应满足土地出让公告中明确的竞买要求,并在报名时书面承诺其关联公司不参加同一宗地竞买。土地一次性报价结束后,将竞买人名单对外公布并接受监督,如有关联公司同时参加一宗地竞买情况被举报或投诉,经南昌市市场监管局查实后,则依法依规严肃处理。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对澎湃新闻称，此次政策实际上是打击房企借马甲公司违规拿地的政策。此前苏州有类似规定，此次南昌也加入此类调控的队列。这几年各地拿地规则在调整，包括摇号拿地等，房企为了增大拿地胜算，往往会有各类猫腻操作，包括注册马甲公司去拿地。这样做，有时候也逃避了舆论监督，因为公司股权结构非常复杂，使得公众对此类企业的拿地难以直接监督。而现在此类政策出台，有助于规范房企公司注册的行为，真正促进拿地秩序的稳定。

苏州市自然资源和计划局曾在5月28日发布文件规定，“参与竞买苏州市商住、住宅用地的竞买人、竞买人直接绝对控股的子公司不得参与同一商住或住宅地块竞买；由同一自然人、法人或其他组织直接绝对控股的公司不得参与同一商住或住宅地块竞买。意向竞买人若违反规定，将认定其为国有建设用地使用权挂牌竞价出让失信行为人，禁止其在失信行为发生后三年 内参加苏州市区国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动。而且其所支付的全部保证金不予退还，并保留要求其赔偿该地块组织网上挂牌出让支出的全部费用的权利。”

有房企相关人士对澎湃新闻表示，很多房企会通过设立多个“马甲”来增加自己拍地的成功率，“设立马甲公司拍地在业内是很常见的做法，加上一些城市的保证金要求也不高，所以更会使得不少公司采取这一方式来增加自己的成功率。”

该人士进一步向澎湃新闻举例，比如为了避免一级子公司参与同一块地的竞争的情况，想要通过设立马甲的房企会在拍地前一段时间就开始在地块所在城市的子公司下再设立孙公司，而且会通过不同股权等级层面的公司相互交叉拿地，这样就可以规避限制。

此次南昌市的《通知》中还在限价方面规定要合理确定住宅用地房屋限价。

南昌市自然资源局按照“分类调控”的原则，结合各区域房地产市场形势，在年度土地供应计划中合理确定住宅用地规模和具体地块。南昌市房管局根据拟出让住宅用地周边新建商品住房和二手房价格等情况科学制定房屋最高限价。

《通知》规定，住宅用地可实行“限地价”出让。南昌市区(东湖、西湖、青云谱、青山湖、红谷滩区,经开、高新区,湾里管理局)范围内设置了房屋最高限价的住宅用地可根据房地产市场形势和调控需求实行“限地价”出让，出让时一并设置房屋最高限价、土地竞价上限和一次性报价区间，交易方式采取“网上拍卖 一次性报价”复合模式。“网上拍卖”阶段竞价超过竞价上限时,转入“一次性报价”阶段；在“一次性报价”阶段，按最接近所有报价平均值的原则确定竞得入选人。

此外，南昌市自然资源局根据住宅用地的房屋最高限价及土地市场形势等情况,合理确定土地出让起始价、竞价上限和一次性报价区间，并报市政府研究批准。同时，《通知》还明确了土地竞买相关要求。采取“限房价、限地价”方式出让的土地出让公告时间为30天，竞买保证金比例为60%，出让金缴纳期限为出让合同签订之日起1个月内。

告别“价高者得”:多地修改土地出让规则

今年以来，部分一二线重点城市土地市场较为火热。在稳地价、稳房价和一城一策的背景下，多地政府调整土地政策，对土地市场进行调控，进而对房地产市场预期进行调控。

多地调整土地拍卖规则

6月6日，东莞公共资源交易网发布《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》，规则提出：在网上报价达到上限后，不再接受最新报价，开通网上终次报价功能，转为竞终次报价；而终次报价则以“最接近其平均价者得”，这一措施引发市场关注。

克而瑞研究中心分析师马千里认为，东莞土拍新规的落地，很大程度上与其近期土地市场持续高热有关。4月一幅位于万江新城中心商住用地，经过27家房企62轮厮杀，溢价率高达75.8%。

马千里指出，不仅仅是东莞，2021年上半年地市高热的城市还有不少，多个二线城市土地成交溢价率均超20%，较2021年下半年有明显上升，其中表现最为突出的当属合肥，前5月溢价率高达79%，另外南昌、南宁、哈尔滨、厦门、南京、苏州、杭州等城市土地市场热度也处于较高水平。其中不少城市住宅市场成交也迎来了同步放量，表现最为突出的当属福州、苏州、郑州、昆明，前5月商品住宅成交量同比增幅均超30%。

市场热度显著回升引发了调控的再次升级，苏州就是一个典型的例子，目前苏州工业园区全域、苏州高新区部分重点区域，新房实行限售3年；苏州工业园区全域二手房，限售5年。

此外，苏州目前也采用一次性报价的方式竞拍土地。

5月11日，苏州市发布《关于进一步促进全市房地产市场持续稳定健康发展的补充意见》，将原来土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）后转为一次报价出让方式的规定，调整为超过市场指导价10-25%后转为一次报价出让方式。

克而瑞研究中心报告指出，从土拍规则的变化内容主要分为四类：第一类是对竞拍资格的限制；第二类是设置或调整土拍最高限价；第三类是达到价格上限后的竞得人认定方式；第四类是对拿地后入市标准的限制。

具体而言，对竞拍资格的限制主要是为了提高入场门槛，减少参与土拍的企业数量，以此减缓土拍的竞争激烈程度。典型城市即合肥，禁止有关联的母公司、子公司同时参与土地拍卖，杜绝“围标”，违者两年不得参与合肥市范围内的土地竞拍。

克而瑞研究中心分析师马千里指出，设置或调整土拍最高限价，这是上半年土拍规则调整中最常见的。典型城市如合肥、杭州、苏州吴江区、昆山、太仓。

而对于达到价格上限后的竞得人认定方式，这又可分为两种手段，其中一种较为常见，即竞配建模式，典型城市如福州、深圳。另一类则是摇号、接近均价者得等“碰运气”模式，典型如东莞、常熟即是如此。

马千里指出，其实早在东莞发文“最接近其平均价者得”之前，5月中旬常熟、张家港两城分别在其土地出让公告补充文件中提出“以一次报价中最接近所有一次报价平均价的原则确定竞得人，以其所报价格确定地块成交价格”，与东莞“最接近均价者得”如出一辙。但是该新规也存在一定的漏洞，譬如对于参与竞拍的房企资格管理相对宽松，围标的可能性较高，建议后续加强竞标单位资格审。

第四类则是对拿地后入市标准的限制。常见的限制模式有现房销售、限制销售价格等。

业内人士认为，未来在维持房地产市场稳定发展的政策背景下，除了对房价进行调控外，地方政府的调控将逐渐扩至土地市场，前期较为火热的部分土地市场将逐渐回归理性。

5月土地溢价率年内首次回调

按数据来看，5月份，全国土地成交量仍持续上行。但自住建部发出地价预警信号后，热点城市纷纷加码调控政策，调整土拍规则，以致5月份地价涨幅有所趋缓，溢价率指标也迎来了2021年来的首次回调。

克而瑞研究中心发布的数据显示，今年5月，土地成交量持续上行。全国336城土地成交共计3296幅，环比上涨18%，同比增加19%；成交建筑面积20818万平方米，环比上涨16%，同比上涨4%。

但是从土拍溢价率来看，为2021年来的首次回落，环比上月下降了2.5个百分点，成交溢价率为19.7%。

克而瑞研究中心报告显示，就各能级城市来看，一线城市的溢价率下降至7.2%，主要是因为本月出让地块多为非核心区域的商办用地及保障性宅地，这些地块基本都是底价成交；二线城市的溢价率也呈现下降趋势，整体溢价率降至19.6%，除了多个城市采用“限地价”的拍地方式防止地价过快上涨压低溢价率的因素外，主城区优质宅地的供应占比减少也是导致溢价率下滑的原因；三四线城市在市场热度的冲击下，成交溢价率也维持在20%以上，达到21.1%，环比上月仅下降0.2个百分点。

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