杭州6月土拍预告 杭州6月土地挂牌

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“一城一策”:多地调整土拍规则稳地价

上周，北京推出2宗“限房价、限地价、竞自持”住宅用地，吸引了近30家房企及联合体参与；本周，深圳也迎来了一场近二十年来招拍挂市场最大数量的土地拍卖争夺……作为楼市的晴雨表，近期多个城市土地市场火热的消息引发各界关注。

而在土地市场火爆的压力之下，相较于较早推出限地价等政策的一线城市，部分二三线城市也已经开始有针对性地收紧相关政策。据记者不完全统计，已经有包括杭州、苏州、合肥、东莞等城市调整土地拍卖规则，如“降低一次性报价最高限价”、“价高者不一定得”等，力图进一步稳定地价。

对此，业内人士表示，土地市场升温只是个别现象，部分城市土地交易火热和供地节奏加快等有关，其中的优质地块才会产生高溢价竞争。为遏制地价的持续上扬，“一城一策”的调控思路促使各地政策调整更加精准化。在监管层及时预警和调控之下，接下来的土地市场或有降温趋势，但活跃度将会得到保持，并以补库存为导向。

“追高”抢地 多城地价创新高

随着部分城市土地挂牌量明显增多，市场竞争也日趋激烈。

此次热潮中，二三线城市的爆发尤为明显，特别是以苏州、合肥等为代表。

据了解，今年3月以来，房企开始频频拿地，土地市场出现回暖迹象。部分二线城市为首的土地市场更是持续高热，无论成交量、地价还是溢价率都频频创新高。

中国指数研究院5月发布的《中国300城市土地市场交易情报》显示，在土地出让金方面，全国300个城市的土地出让金总额为4915亿元，环比增加17%，同比增加 52%。其中，住宅用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）出让金总额为4223亿元，环比增加15%，同比增加57%。

中原地产研究中心近日发布的统计数据也显示，70个大中城市的土地市场继续升温，在过去5个月，卖地合计高达3581.2亿元，环比上涨7.5%，同比上涨幅度更是达到了50.5%。

4月24日，苏州主城区出让5宗地块共吸引了34家房企竞拍，成交总价135.7亿元，溢价率超过35%，并诞生2个板块“地王”。

4月25日，安徽省合肥全日出让13宗地块，成交总价132.09亿元。

5月17日，杭州市8宗地合计拍卖163亿元，嘉里、禹洲等房企以最高限价拿地。

土地市场分化 房企积极布局热点城市

是什么导致了土地市场的火爆？这一轮回暖还能持续多久？

从上市房企披露的2021年数据看，多数大中型房企2021年以来拿地积极，尤其是在热点城市。

一位不愿具名的房地产企业高管向人民网记者表示，近几年一些城市供地计划大多不能按期完成，供求关系始终处于紧平衡状态。因此房企形成回归一二线和强三线城市的共识，加之前5个月市场流动性相对宽松，很多城市债务承压、借机推地，促动部分城市地市过热。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，对于二三线城市的土地交易情况来说，充分说明了当前房企拿地的热度，也和此类城市供地节奏加快等有关。部分房企在今年上半年有较好的融资，这都会带来较好的投资机会和投资信心。

从回暖的情况看，多半是因为房屋销售好于预期，同时资金面也到位不错。另外部分二线城市人才购房的政策，也在很大程度上带来了市场的机会，这使得房企更加会注重对此类城市的投资。

同策研究院研究总监张宏伟认为，本轮二线城市土地火爆的原因是春节后资本市场环境放松，房企拿到钱之后，就有将钱快速投入到土地上去的行为，另外与房企冲刺销售目标相关，包括他们在土地储备上的压力，这些必然会导致房企积极拿地。

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“一城一策” 多城调整土拍规则

部分城市土地市场的火热已经引起了中央和地方监管层的警惕。

今年4月，住建部对2021年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。其中指出，部分热点城市住宅销售回暖、土地市场热度回升，需引起高度关注。

为保持住宅用地供应稳定，引导市场预期，4月17日，自然资源部17日下发通知，要求各地制定实施2021年住宅用地“五类”调控目标。

5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，提出将重点管控土地市场资金。

合肥市房产局在4月召开的2021年第一季度房地产形势分析会上指出，今年以来，房产企业在合肥拿地的欲望非常高，个别地块报名竞价的企业达到30多家，价格也在逐步攀升，给房地产市场调控带来了新的压力。

同时，市场热度的显著回升也引发了调控的再次升级。

早在2月27日，杭州市公告出让4宗地块，将宅地的封顶溢价率从50%下调至30%。

5月11日，苏州楼市调控再加码,在土地出让方面，调整土地出让报价规则，将土地出让报价条件从定值调整为区间设置，控制出让土地最高限价。

5月21日，合肥市发布《关于进一步明确竞买资格审查的公告》,规定关联公司不得报名竞买同一幅土地。

6月6日，东莞市发布《东莞市国土资源网上交易达到上限后的终次报价规则》，当东莞土地拍卖报价达到最高上限后，将不再简单采取“价高者得”的方式，而是使用“终次报价”规则。

业内：市场短期或降温 供需平衡才能稳地价

值得关注的是，此次土地调控多城对土拍规则进行了相关调整，这能否有效控制地价？将对楼市产生哪些影响？

业内人士指出，各地根据城市发展需要，不断探索和完善土地出让方式。各类土拍新规调整在一定程度上可以减少地价的盲目追高，这将有助于引导开发商谨慎出价，短期内缓解地市高热现象。

严跃进认为，各地调整土拍规则，很大程度上也使得房企的资金把控需要更加全面，因为各类约束也开始增加。后续对于此类城市来说，地价把控是利好中小房企拿地的。

对于接下来的市场走势，严跃进认为，土地市场接下来或有降温的风险，尤其是金融政策会收紧。但是到了第四季度预计会重新反弹，这也体现了土地市场微小调整的导向。

张宏伟认为，各地的调控新政对于局部的土地市场将起到降温作用，但要真正起到作用还需在资金链方面进行调整。土地调控必须更多地取得金融调控、产业调控的支持和配合，进一步形成合力，才能实现土地供应与土地需求关系的动态平衡。

一位房地产业内人士也向人民网记者表示，目前多城调整土拍规则，形式上看，地价有所降低。其背后真正的原因是房企拿地资金受限，抑制了地市的回暖。未来的市场将整体平稳，投机性需求将持续受到抑制。虽然还有部分城市会出现波动，但不会出现跌宕起伏。“长期来看，要维持地价的平稳，关键还是要适度加大土地供应，使得土地市场供求关系处于平衡区间，才能真正实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。”

半年土拍1375亿!这座热点城市再出新规

让公告中对地块未来“销售均价”“最高销售单价”和“装修价格”进行明确约定。

每日经济新闻记者查询第三方平台数据发现，目前上述地块周边在售精装修新房均价在38000元/平方米左右。

同样位于萧山区的萧政储出(2019)26号居住、幼儿园等用地，出让面积4.97万平方米，规划地上建筑面积13.85万平方米。起始价34.9亿元，上限价格为45.3亿元；毛坯销售均价不高于40500元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于44550元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于4500元/平方米。

目前，上述地块周边在售二手房均价在49000元~56000元/平方米。

而此次出让起始总价最高的是位于上城区望江单元的杭政储出（2019）41号商住地块，出让面积9.34万平方米，地上规划建筑面积39.39万平方米，起始总价94.22亿元，上限价格为122.42亿元；毛坯销售均价不高于63800元/平方米，且毛坯销售最高单价不高于70180元/平方米；如实施装修销售的，装修价格不高于6000元/平方米。

该地块周边目前在售二手房均价在59000元~77000元/平方米。

每日经济新闻记者注意到，尽管此次9宗涉宅地块均对销售均价进行了明确约定，但限价与周边在售二手房或新房价格基本相当。

浙报地产研究院院长丁建刚表示，根据出让公告，此次限房价不仅限制毛坯均价，也限制了毛坯最高价和精装价格。“拍地前标明限价的规则，与之前的限价政策相比，至少没有违反契约精神；减少了行政自由裁量权，降低了权力寻租的可能性，也改变了市场对‘未来价格有所突破’的预期。”

半年1375亿元

杭州土地出让金持续领跑全国

值得注意的是，此次杭州在土地出让中对出让规则进行微调并不是首次。今年4月2日，杭州在主城区2宗宅地出让中，就曾将封顶溢价率由之前的50%下调至30%，而这一土地出让规则也延续至今。

每日经济新闻记者注意到，无论是将封顶溢价率从50%下调至30%，还是此次在土拍前明确限价，其背景均是杭州土地市场的升温。

去年4月底，杭州实施“摇号购房”，随后楼市逐渐回归理性，土地市场也逐渐开始降温。当年5月21日、30日的两场土拍中，杭州主城区多宗涉宅地块在众多房企的竞争下，最终均被“封顶溢价率50%+自持”的形式被摘得。

然而到了去年7月份，杭州土拍开始出现降温，“50%溢价率+自持比例”也再未出现。当年7月土拍综合溢价率达到14%，8月份降至4%，零溢价成交地块渐多，而此后的土拍也延续着这一趋势。

今年1月份杭州土拍继续“冷清”。新年首拍中，4宗住宅和商业地块的综合溢价率仅为11.7%。其中的2宗宅地虽然分别以11%、20%的溢价率成交，但成交均价却较周边同类地块最高降幅超30%。

但到了3月份，杭州土拍风向突变，呈现升温之势。3月29日，杭州最后一波溢价率上限50%的5宗涉宅地块的出让中，就有2宗溢价率达到50%的上限，其余3宗溢价率也在10%至31%不等。“30%封顶溢价率+自持比例”再现土拍市场。

而在6月28日的土拍中，杭州5宗涉宅地块中有3宗均达到30%的封顶溢价率，并进入竞自持阶段。而另外2宗位于未来科技城的涉宅地块虽未触及30%的封顶溢价率，但因其较高的起拍价，未拍就已是区域“地王”。

在2022年杭州亚运会及巨大的基础设施建设投入刺激下，杭州土地出让金近年来领跑全国。

克而瑞数据显示，杭州土地出让金已经连续两年超过2000亿元。今年上半年，杭州土地出让金已经达到1375亿元，仅次于去年同期的1420亿元，继续领跑全国土地市场。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向每日经济新闻记者分析认为，目前杭州土拍溢价率的上升，与早前融资环境的相对宽松，以及杭州大幅放宽落户门槛有一定关系。

值得注意的是，5月底杭州发布人才落户细则，规定全日制普通高校大专（35周岁以下，含高职）学历，在杭州工作并由用人单位正常缴纳社保的，可申请落户。据了解，专科生只需缴纳1个月社保即可申请落户杭州。而此前，专科生落户杭州需要符合全日制紧缺专业目录及缴纳1年以上社保。

“从出发点来看，杭州人才政策的主要目的在于优化人才结构、提振地方经济发展水平、推进新型城镇化建设，这也是全面建设小康社会的内在要求。”严跃进告诉记者，“这些政策虽然更多的是‘引智’而非‘救市’，但无疑对带动商品住宅消费具有积极作用。”

据而瑞数据，5月份杭州新建商品住宅成交128万平方米，环比增长10%，同比大幅增长161%。

“大幅降低落户门槛的同时，一定要防范房价快速上涨、楼市过热的现象。”严跃进表示：“必须严格落实稳地价、稳房价、稳预期的调控政策，才能确保房地产市场的平稳健康发展。”

2021年杭州楼市年度盘点

2021年的杭州楼市可谓一波三折，出乎意料。年初，受春节和疫情的双重影响，整个楼市几乎都是“冰封”的状态；但3月开始市场快速回暖，到年中市场供求火爆，远洋西溪公馆甚至创下了6万人摇的新纪录；7月，政府被约谈，调控两度收紧，市场由此走向平稳。全年来看，无论是新房市场、二手房市场，成交量均创近年来新高，酒店式公寓市场也明显回暖，迎来一波热销行情。

一、政策动向

2021年杭州政策先松后紧调控呈现重短期、小力度、更灵活的特征

▌2021年杭州政策：上半年抗疫引才、下半年调控打补丁，政策先松后紧

2021年政策环境由松到紧，年初受疫情影响，楼市冰冻，政府一方面鼓励开发商线上卖房、允许房企延缓土地出让金缴纳，另一方面在人才补贴、购房上出台各项政策以吸纳更多的新人才涌入；下半年，调控环境收紧，政府被约谈，7月、9月连续两次出台新政约束市场。

▌调控呈现重短期、小力度、更灵活特征，侧重打击“假落户、假离婚、假人才、假无房户”

7月2日《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》

① 高层次人才优先购房自网签起限售5年；② 增加无房家庭认定中四县户籍家庭1年社保的要求，35000元/㎡以下均价楼盘无房家庭比例提升至不低于50%；③ 不得同时参加两个项目的摇号。

9月4日《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》

①进一步统一税收政策，在办理房屋不动产证时才可缴纳契税；② 完善住房限购政策，老人投靠落户需满3年才有购房资格；③ 调整无房家庭认定标准，增加无自有住房记录的30周岁以上未婚单身和离异单身满3年且在本市限购范围内无自有住房记录满3年的购房人；④ 经确定为热点商品住房项目的楼盘，仅供高层次人才家庭和无房家庭摇号，自网签起限售5年。

表：长三角重点城市五限政策对比

中指点评：2021年尤其是上半年杭州新房摇号狂热，以远洋西溪公馆为代表的现房项目因可立即套现引发“疯狂”摇号。再加上7月24日被约谈，政策开始收紧，下半年杭州接连出台的两次新政可以说是“调控政策的精细化版”，表现出力度小、更灵活的特征，侧重打击“假落户、假离婚、假人才、假无房户”，其落脚点在于填补此前摇号政策、人才优先购房政策的漏洞，继续稳定市场预期。相较长三角其他二线城市更为细致、严格，针对性更强。

二、土地情报

宅地全年创收高居全国第二量缩价涨，外围板块土拍崛起

▌2021年杭州宅地创收2255亿元，位居全国第二

2021年杭州市区共计出让宅地133宗，成交规划总建面1608万方，同比下降10%，揽金2255亿元，同比下降2%，位居全国第二位，土地创收连续两年稳定全国的记录终结。

▌二季度土拍达最高峰，地市从7月调控新政开始快速降温，年末挂零

2021年杭州宅地土拍节点分明，大致经历了四个周期，1月延续20219年底土拍的火热，2月受春节和疫情影响，推地节奏明显放缓，4月开始土地市场开始起飞，房企拿地积极，4月、7月封顶率甚至超过45%；7月调控出台土地市场开始有所调整，除10月亚运村地块集中出让迎来一波热度之外，其余月份均较为冷清，12月更是挂零收官。

▌多点开花，外围崛起，钱江世纪城、富春、东湖、义蓬、锦北等板块宅地成交规模领跑

2021年杭十二区中，郊区依旧占据土拍市场主导地位，萧山、余杭、钱塘新区、临安、富阳成交总建面均在100万方以上，其中钱江世纪城、富春、东湖、义蓬、锦北等板块2021年均成交宅地50万方以上，未来房源供应充足；

主城区中，下城区和拱墅区则为主角，早期的供地大户——江干区供地仅50万方左右，同比下降77.1%，区域土地储备逐渐稀缺。

▌新地价版图——以西湖、钱江新城为核心地价大致分5个圈层

▌以自持为晴雨表，看房企拿地变化：2021年更关注利润空间

2021年三大变化：1、自持比例越来越低，范围越来越广；2、钱塘新区、临安、富阳等郊区自持地块明显增多，投资热度升高；3、房企拿地时更关注利润空间，热点板块共性：低地价、或热度高或供地稀缺或规划潜力大，这类板块流速快，抗风险性强。

▌滨江、绿城、荣安、中梁等浙江本土房企拿地表现强势，两宗百亿地王地块诞生

三、住宅市场

全年销量3850亿元 刷新历史记录，买房重心向郊区偏移

▌住宅总金额刷新历史记录，供销价均同比上涨

2021年在全国疫情反复、及下半年调控不断的背景下，杭州楼市依旧活力十足，热度堪比2021年、2021年火热行情，究其原因：

城市价值继续提升，尤其杭州政府领先全国的疫情防控措施，提升了大众对杭州城市价值的认可，再加上2021年是备战亚运的配套集中兑现期，以及史上最宽松的落户新政及人才补贴新政，吸引外地新人口持续不断地涌入；

供应体量大增，近三年杭州卖地量蝉联全国冠军，为楼市提供了大量的新房源，2021年新批上市体量同比上涨超3成；

限价下的倒挂红利催生了众多红盘，不少资金充裕的购房者参与到楼盘打新行列中。

▌20年的冰火之歌——全年呈倒V型走势，一季度疫情下楼市冰点，二季度攀至高点，三季度调控收紧、市场降温，四季度成交平稳收官

▌余杭、萧山、临安连续三年稳居市场容量前三，富阳、临安近两年量扩容、价上涨特征明显，主城区房源供应逐渐稀缺

▌杭州主流板块在哪？——城市扩容下，买房重心向郊区偏移

▌板块限价地图——60余个板块房价已定，核心与外围价差最大5.78W

第一圈层：主城区的核心地段，

第二圈层：主城区的次级地段

第三圈层：新兴重点发展板块

第四圈层：与绕城范围重叠度高，处于产业疏散带及远郊区核心发展区域

第五圈层：多为城镇板块，当前的价格低洼，承接刚需外溢需求

▌主流产品变化？——面积段90-100方之间，150-300万之间的刚需产品仍占主流；总价段、面积段均呈现上移趋势

刚需产品：100方以下，150-300万之间。但内部呈现新的趋势，90-100方逐渐成为刚需产品标配，90以下的产品越来越少；

豪宅产品：千万以上豪宅2021年表现亮眼，面积段跨越大，从130方到300方均有，但200方以上的大豪宅占比越来越高。

▌新开盘：2021年全年推盘860余次，12.8万套新房源入市，摇号前热后冷

▌摇号热度分化：望江、奥体、之江等核心板块供应短缺，摇号困难；未来科技城、良渚新城、北部新城供应大但中签率低，表现十分抢眼

▌全市库存持续攀升至765万方，但市场流速快，出清周期仅6.4个月；余杭、萧山、临安抗库存大旗，各区去化均无忧

▌2021年最热销的盘有哪些？——疫情背景下资金重点流向楼市，4.5W以上高端盘在金额TOP20榜单占据七席；个盘来看，保利澄品领跑金额榜，万达同心湾居面积首位

四、酒店式公寓市场

2021年公寓市场走出独立行情量价齐涨，大平层产品异军突起

▌疫情下的杭州商业——整体市场供应减少，量价小幅增长，库存消化效果显著，但尚处低谷；受疫情影响各业态分化加剧，公寓走出独立行情

▌2021年公寓市场从低谷中开始爬升，量价齐涨，尤其是从下半年开始，高端公寓成交火热，拉升整体市场热度

自2021年年中酒店式公寓成交量断崖式下跌后，酒店式公寓年成交量一直难以回归2021年的高光时刻，2021年更是近五年成交低谷。2021年，市场从低谷中爬升，成交量同比上涨近3成，成交价接近3W，创历史新高。

从年内走势来看，一季度受疫情影响市场供销冷清，二季度开始逐渐回暖，月均成交超10万方，价格处于相对低位；进入下半年，市场热度持续高涨，尤其是以龙湖紫金上城、世茂泰禾中央广场、海威天地为代表的均价3.4-3.8万/㎡的项目入市，去化表现火热，同时也结构性拉升了市场整体均价。

▌谁是2021年公寓成交的主力军？——之江度假区最亮眼，钱江世纪城、城东新城紧随其后，老余杭、三墩北增长最快

▌哪个项目卖得最好？——龙湖紫金上城、泰禾中央广场、久耀商业中心位居2021年销售套数TOP3，小户型低总价、地铁+商业加持、地处强产业支撑板块仍是公寓投资的硬杠杆

入榜TOP20项目多位于城西，之江度假区、未来科技城核心区、三墩等板块2021年公寓投资热度高涨。从个盘来看，小户型低总价/地铁+商业/科技互联产业支撑，仍是酒店式公寓头部项目的共通属性。

五、二手房市场

2021年市场空前活跃量、价均创新高

▌2021年二手房的开挂行情——政策端、新房端、供应端等相关因素的共同刺激下，二手房交易市场空前活跃，成交量创历史新高

2021年杭州二手房市场的开挂行情，源于以下因素刺激：1、疫情后杭州新房的快速升温，及不断放宽的人才端、资金端的政策，刺激了主流置业群体对市场的乐观预期，进而选择快速入市；2、前期不少板块热门次新房陆续领证并开始流入二手市场，再加上新房市场中红盘越来越难摇，导致不少置业需求从新房转战二手房市场；3、房源补给充足，可挑选性强，二手房挂牌量超12万套，给购房者足够多的选择空间；4、公民同摇的学区房新政策，提前释放了一大批学区置业需求。

▌二手房价格持续攀升，12月创历史新高，同比上涨8.69%，涨幅仅次于深圳、上海；西湖、滨江和上城区价格涨势可观，涨幅均在6%以上

▌置业外溢效应愈发明显，余杭成主力承载区域，老城区二手房成交乏力；余杭区成交涨幅最大，公民同招政策背景下，学区资源优势明显的西湖、拱墅区二手房成交量也上涨明显

▌购房需求特征变化——80-90方之间的置业需求最为集中，老破小房源需求明显减少，购房面积趋大化现象开始明显

90方以下的小面积二手房需求最为集中，占比64.7%，其中80-90方之间的房源成交占比32.2%；

疫情不断反复背景下，购房者越来越重视物业的服务，短板明显的老破小需求逐渐减少，70方以下的成交房源占比缩减4%；

购房面积趋大化现象开始明显，主要由于今年以来改善性和“一步到位”的需求增多。预计未来大面积段房源的需求比重还将持续上升。

六、竞争格局

本土房企强势回归 2021年拿地、卖房表现均较活跃

▌房企拿地排行榜——浙系本土房企强势回归，滨江绿城重夺前二，拿地规模远远领跑，强势捍卫本土优势

▌本土VS 外来——滨江深耕主城核心及萧山中心板块，绿城偏好低密宅地，祥生、中天偏安一隅深耕，融创等外来品牌房企则偏向在外围区域拿地保障利润

▌房企销售排行榜——房企流量榜门槛值提升至150亿元，滨江、绿城稳居冠亚军，融信、保利、德信、融创也站稳杭州第一阵营

杭州流量金额TOP10门槛值提升至150亿元。滨江集团、绿城中国和融信销售金额位居前三席位。面积位居前三的分别为绿城中国、滨江集团和融创中国。此外，万科、保利等外来房企持续深耕杭州市场，盘子也越做越大；值得注意的是，2021年浙系本土房企强势进击，以德信、宋都、中天为代表的本土房企也入围TOP行列。

七、趋势展望

▌城市预判——杭州亚运会时间逐步临近，城市发展红利预期依旧存在，人口、资本、财富将加速集聚，持续支撑未来几年的楼市热度

▌政策预判——2021年楼市政策面放开或适度放开的概率极低，“限购、限贷、限价”必将延续，且有继续打补丁的可能

在“三稳”、一城一策、精准调控背景下，地方政府因城施策实现三稳目标。11月22日，中共浙江省委发布关于制定浙江省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议。规划文件第27条中提到：

“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，有效增加保障性住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。”

在房住不炒的准基调下，结合当前杭州楼市的火热程度，预计2021年杭州楼市政策面放开或继续适度放开的概率非常低，四限必将延续，且不排除有进一步加码的可能，升级的方向预计将更微观，更细化，继续打补丁。

▌土地市场预判——2021年市区预计推地量超万亩，主城仅占1/5，总建面规模大概率超1500万方；供地区域来看，郊区为主，2021年远郊新兴板块崛起的趋势将延续

▌新房市场预判——2021年全年预计量价走势稳健，量变动幅度-5%-5%之间，价将在5%的管控线以内波动，全年走势预计将前热后冷

▌二手房市场预判——量价大概率稳中有升，外围置业热度只增不减，学区房、倒挂板块次新房仍将是购房者“心头好”

2021年的二手房市场，虽然受到年初疫情影响，但是疫情恢复后，市场走势令人出乎意料，成交量价屡攀新高，市场呈现一片火热景象。展望2021年，在杭州城市面持续向好、楼市尚未面临失控程度的前提下，二手房市场预计将维持较高的市场热度。

量：稳中有升。支撑点有3个，杭州新人口的持续流入、新房难摇大量需求流入二手房、不少优质交付新盘流入二手房市场。

价：整体仍上涨，但分化。强需求支撑下的价微涨，但有喜有忧，未来科技城、奥体、三墩北等热点板块价格仍有继续上涨的空间，也有不少板块或小区存在有价无市的现象。

板块：萧山余杭等外围热点板块置业热度只增不减。2021年，教育、商业配套越来越完善，年底多条地铁线路开通，融入主城速度加快，余杭、萧山等外围区域仍是置业热点。相对来说，富阳、临安二手房仍面临有量无市的局面。

置业偏好：学区房、倒挂板块次新房、地铁盘。这三类热点小区2021年供不应求，且价格水涨船高，2021年。

库存：高压预警。二手楼市的库存突破13万套，库存“高压”警戒线已经开始预警。此外，不少楼盘都加快进度争取亚运会前交付，未来新房交付增量可观。

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