5月70大中城市房价 2021年5月份70个大中城市

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经济恢复,政策边际收紧,地产压力延至2021年——2021年三季度货币政策点...

2020Q3与2020Q2货币政策对比：

总基调：更加注重金融服务实体经济的质量和效益，强调健全市场化利率形成和传导机制，健全金融风险预防、预警、处置、问责制度体系。地产方面货币端仍维持偏紧的判断。

货币信贷概况：经济恢复的情况下，M2同比增速如预期放缓，但社融规模同比增速仍在提升，个人住房贷款余额同比增速下降，引导资金流入实体经济基调不变。预计2021年经济增速较高的情况下，M2同比增速有进一步下降的趋势，房地产业融资环境或更加趋紧。

货币政策操作：货币政策的操作上强调精准导向，在复工复产的推动下经济得到改善。稳经济稳地产仍是未来重中之重。

金融市场运行：货币政策边际收紧的情况下，融资规模上升，利率有所回升。地产方面，从亿翰监测的地产企业数据来看，2021年三季度房企信用债总融资规模于9月份开始下降，利率小幅回升。预计2021年流动性会更紧，地产压力延至2021年。

宏观经济形势：前三季度，中国宏观经济恢复显著，消费同比增速上升，全国居民可支配收入和固定资产投资增速年内首次由负转正。疫情对于经济增长的负面影响逐步减弱，对于地产的成交、新开工和投资的影响也基本消失。

房地产发展状况：三季度房地产市场持续向好，成交规模同比增速提升明显，房地产开发投资逐步恢复，全年指标数据大概率将全部回正。从地产的表述来看，短期内地产调控政策不变，长期来看，房住不炒的定位不会改变。

货币政策趋势：由“发挥货币信贷政策促进经济结构调整的作用，更好地服务实体经济”转变为“构建金融有效支持实体经济的体制”。强调优化金融供给，健全金融风险预防、预警、处置、问责制度体系。金融服务实体将逐步体制化，监管方面更加系统化。对于地产而言，资金流入房地产的管控会更严。

2020Q3：

总基调：稳健的货币政策要更加灵活适度、精准导向，更好适应经济高质量发展需要，更加注重金融服务实体经济的质量和效益。完善货币供应调控机制，把好货币供应总闸门，根据宏观形势和市场需要，科学把握货币政策操作的力度、节奏和重点，保持流动性合理充裕，保持广义货币供应量和社会融资规模增速同反映潜在产出的名义国内生产总值增速基本匹配。健全市场化利率形成和传导机制，深化贷款市场报价利率改革，继续释放改革促进降低贷款利率的潜力，综合施策推动社会融资成本明显下降，发挥市场在人民币汇率形成中的决定性作用。增强结构性货币政策工具的精准滴灌作用，提高政策直达性。处理好内外部均衡和长短期关系，尽可能长时间实施正常货币政策，保持宏观杠杆率基本稳定。打好防范化解重大金融风险攻坚战，健全金融风险预防、预警、处置、问责制度体系，维护金融安全，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。以创新驱动、高质量供给引领和创造新需求，加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

货币信贷概况：

1、M2 余额为216.4万亿元，同比增长10.9%，增速比上年末高2.2个百分点;

2、金融机构本外币贷款余额为175.5万亿元，同比增长12.8%;

3、住户贷款增速回升;9月末为14.7%，比上年末低0.8个百分点;

4、个人住房贷款余额为33.7万亿元，同比增长15.6%，增速较6月末回落0.1个百分点;

5、社会融资规模存量为280.07万亿元，同比增长13.5%，增速比上年末高2.8 个百分点。

货币政策操作：

稳健的货币政策更加灵活适度、精准导向。灵活把握调控的力度、节奏和重点，坚持以总量政策适度、融资成本明显下降、支持实体经济三大确定性方向应对高度不确定的形势，全力做好“六稳”“六保”工作，为保市场主体稳就业营造了适宜的货币金融环境，为疫情防控、经济恢复增长提供了有力支持。

金融市场运行：1、累计发行各类债券42.44万亿元，同比增长25.2%，债券市场托管余额113.76 万亿元;2、债券发行利率回升。9月续发行的10年期国债收益率为3.08%，比6月高23个基点;国开行发行的10年期金融债利率为3.64%，比 6月高56个基点;主体评级AAA 的企业发行的一年期短期融资券(债券评级 A-1)平均利率为3.71%，比 6月高135 个基点。

宏观经济形势：1、前三季度国内生产总值72.3万亿元，按可比价格计算， 同比增长0.7%，其中第三季度增长4.9%， 前三季度全国居民消费价格同比上涨3.3%;2、全国居民人均可支配收入23781元，同比名义增长3.9%，扣除价格因素实际增长 0.6%，年内首次转正;3、固定资产投资增速由负转正， 高技术产业和社会领域投资回升。前三季度，全国固定资产投资(不含农户)43.7万亿元，同比增长0.8%，增速年内首次由负转正。

房地产发展状况：1、全国商品房销售面积同比下降1.8%，销售额同比增长3.7%。9月，全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格分别同比上涨4.5%和2.2%，涨幅较6月分别回落 0.4个百分点和基本持平;2、房地产开发投资逐步恢复。1~9 月，全国房地产开发投资同比增长5.6%，增速较上半年提高3.7个百分点。3、牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，实施好房地产金融审慎管理制度。

货币政策趋势：

1、稳健的货币政策更加灵活适度、精准导向;

2、进一步落实和发挥好再贷款、贴现和直达实体经济的货币政策工具的牵引带动作用，强化对稳企业保就业的金融支持;

3、构建金融有效支持实体经济的机制;

4、深化利率、汇率市场化改革，提高金融资源配置效率;

5、加强金融市场基础制度建设，切实发挥好金融市场在稳增长、调结构、促改革和防风险方面的作用;

6、进一步推进金融机构改革，不断完善公司治理，优化金融供给;

7、健全金融风险预防、预警、处置、问责制度体系。

2020Q2：

总基调：稳健的货币政策更加灵活适度、精准导向，保持货币供应量和社会融资规模合理增长，完善跨周期设计和调节，处理好稳增长、保就业、调结构、防风险、控通胀的关系，实现稳增长和防风险长期均衡。要增强针对性和时效性，根据疫情防控和经济金融形势把握货币政策操作的力度、节奏和重点，坚持把支持实体经济恢复与可持续发展放到更加突出的位置，综合运用并创新多种货币政策工具，保持流动性合理充裕，疏通货币政策传导机制，有效发挥结构性货币政策工具的精准滴灌作用，提高政策的“直达性”，支持实体经济特别是中小微企业渡过难关、平稳发展。多渠道做好预期引导工作，保持物价水平基本稳定。深化金融供给侧结构性改革， 推动金融、科技和产业形成良性循环和三角互动， 协调好本外币政策，处理好内外经济平衡，加快形成以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局。

货币信贷概况：1、M2 余额为213.5万亿元，同比增长11.1%，增速比上年末高2.4个百分点;2、金融机构本外币贷款余额为171.3万亿元，同比增长13.0%;3、住户贷款增速放缓，6月末为14.0%，比 上年末低1.5个百分点;4、个人住房贷款余额为32.5万亿元，同比增长15.7%，较3月末回落0.2个百分点;5、社会融资规模存量为271.8万亿元，同比增长12.8%，增速比上年末高2.1个百分点。

货币政策操作：稳健的货币政策更加灵活适度，根据疫情防控和复工复产的阶段性特点，灵活把握调控的力度、节奏和重点，坚持以总量政策适度、融资成本明显下降、支持实体经济三大确定性应对高度不确定的形势，支持经济增长向潜在增速回归，为做好“六稳”“六保”工作营造了适宜的货币金融环境。

金融市场运行：1、上半年累计发行各类债券26万亿元，同比增加4.6万亿元，债券市场托管余额 107.8万亿元;2、债券发行利率回落较大。6月10年期国债发行利率为2.68%，比上年同期低 61个基点;10年期国开行金融债发行利率为3.08%，比上年同期低51个基点;主体评级AAA的企业发行的一年期短期融资券(债券评级 A-1)平均利率为2.36%，比上年同期低136个基点。

宏观经济形势：1、上半年国内生产总值45.7万亿元，按可比价格计算， 同比下降1.6%，其中第二季度国内生产总值同比增长3.2%;居民消费价格同比上涨3.8%;2、全国居民人均可支配收入15666元，同比名义增长2.4%，扣除价格因素实际下降1.3%，降幅低于经济增速;3、固定资产投资降幅明显收窄， 高技术产业和社会领域投资回升。上半年固定资产投资(不含农户)28.2万亿元，同比下降3.1%，降幅比1~5月收窄3.2个百分点，比第一季度收窄13.0个百分点。

房地产发展状况：1、全国商品房销售面积同比下降8.4%，销售额同比下降5.4%，6月，全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格分别同比上涨4.9%和2.2%，涨幅较3月均下降0.5个百分点;2、全国房地产开发投资6.3万亿元，同比增长1.9%，增速较第一季度提高9.6个百分点;3、牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期， 保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性， 实施好房地产金融审慎管理制度。

货币政策趋势：1、稳健的货币政策更加灵活适度、精准导向;2、积极发挥再贷款、再贴现和直达实体经济的货币政策工具的牵引带动作用，做好稳企业保就业工作;3、发挥货币信贷政策促进经济结构调整的作用，更好地服务实体经济;4、深化利率、汇率市场化改革，提高金融资源配置效率;5、完善金融市场体系，切实发挥好金融市场在稳增长、调结构、促改革和防风险方面的作用;6、深化金融供给侧结构性改革，健全具有高度适应性、竞争力、普惠性的现代金融体系;7、继续打好防范化解重大金融风险攻坚战，确保风险总体可控、持续收敛，坚决守住不发生系统性风险的底线。

2020Q1：

总基调：稳健的货币政策要更加灵活适度，根据疫情防控和经济形势的阶段性变化，把握好政策力度、重点和节奏。加强货币政策逆周期调节，把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置，运用总量和结构性政策，保持流动性合理充裕，支持实体经济特别是中小微企业渡过难关。充分发挥再贷款再贴现政策的牵引带动作用，为疫情防控、复工复产和实体经济发展提供精准金融服务。处理好稳增长、保就业、调结构、防风险、控通胀的关系，保持物价水平基本稳定，多渠道做好预期引导工作。推动银行多渠道补充资本，提升银行服务实体经济和防范化解金融风险的能力。持续深化LPR改革，有序推进存量浮动利率贷款定价基准转换，疏通货币政策传导机制，引导贷款市场利率下行。

货币信贷概况：1、M2余额为208.1万亿元，同比增长10.1%，增速比上年末高1.4个百分点;

2、金融机构本外币贷款余额为166.0万亿元，同比增长12.3%;3、住户贷款增速放缓，9月末为13.7%，比6月末低1.8个百分点;4、个人住房贷款余额为31.2万亿元，同比增长15.9%;5、社会融资规模存量为262.24万亿元，同比增长11.5%

货币政策操作：统筹推进疫情防控和经济社会发展，稳健的货币政策更加灵活适度，前瞻性地采取一系列有力措施。 在疫情防控发展的不同阶段，适时创新工具、出台措施，通过稳预期、扩总量、分类抓、重展期、创工具、抓落实，精准有效支持了疫情防控和企业复工复产，尽可能地降低了疫情对经济的冲击，为打赢疫情防控阻击战和做好“六稳”工作营造了适宜的货币金融环境。

金融市场运行：1、累计发行各类债券12.1万亿元，同比增加1.8万亿元，债券市场托管余额102.9万亿元，较上年末增长4%;

2、债券发行利率总体回落。2021年3月发行的10年期国债发行利率为3.13%，比上年同期低12个基点;国开行发行的10年期金融债利率为2.89%，比上年同期低76个基点;主体评级 AAA 的企业发行的一年期短期融资券(债券评级 A-1)平均利率为2.89%，比上年同期低53个基点。

宏观经济形势：第一季度国内生产总值同比下降6.8%，居民消费价格指数同比上涨4.9%。全国居民人均可支配收入同比名义增长0.8%，扣除价格因素实际下降3.9%。投资活动放缓。全国固定资产投资(不含农户)同比下降16.1%，降幅比1-2月份收窄8.4个百分点。

房地产发展状况：1、一季度，全国商品房销售面积同比下降26.3%，销售额同比下降24.7%。3月，全国70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格分别同比上涨5.4%和 2.7%，涨幅较上年末分别下降1.4个和1个百分点。2、房地产开发投资和新开工面积有所下降。全国房地产开发投资2.2万亿元，同比下降7.7%，增速较上年全年下降17.6个百分点。3、坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

货币政策趋势：1、稳健的货币政策更加灵活适度， 强化逆周期调节， 保持流动性合理充裕;2、充分发挥再贷款再贴现政策的牵引带动作用，为疫情防控、复工复产和实体经济发展提供精准金融服务;3、发挥货币信贷政策促进经济结构调整的作用，更好地服务实体经济;4、进一步深化利率市场化和人民币汇率形成机制改革，提高金融资源配置效率;5、完善金融市场体系，切实发挥好金融市场在稳增长、调结构、促改革和防风险方面的作用;6、深化金融供给侧结构性改革，健全具有高度适应性、竞争力、普惠性的现代金融体系。7、继续打好防范化解重大金融风险攻坚战，确保风险总体可控、持续收敛，坚决守住不发生系统性风险的底线。

5月17城二手房价环比下降,深圳二手房价格由升转跌

6月17日，国家统计局发布2021年5月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，从全国70个大中城市房价数据看，5月份新建商品住宅上涨城市数量为62个，已连续3月持平；二手房价格上涨城市数量继续减少，为50个，且价格涨幅较上月收窄，涨幅达年内最低水平。

国家统计局城市司首席统计师绳国庆解读称，2021年5月份，统计监测的70个大中城市商品住宅销售价格涨幅基本保持稳定态势。

5月二手房房价涨幅收窄，深圳二手房价下降0.1%

按照国家统计局公布的数据，在70个大中城市中，5月二手房价格上涨的城市数量为50个，比上月减少4个；持平城市3个，较上月增加1个；下跌城市17个，比上月增加3个。

从涨幅情况来看，5月70城二手住宅价格环比上涨0.3%，涨幅较上月收窄0.1个百分点，上涨城市平均涨幅为0.49%，涨幅收窄0.08个百分点。从各等级城市来看，一线城市的二手住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.2个百分点；二线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，一线城市房价涨幅收窄是主要带动因素，其中深圳在二手房指导价作用下，市场成交持续低迷，房价结束过去连续上涨的态势后首次下跌；北京、上海、广州等城市业主预期减弱，带动房价涨幅收窄。

从各城市数据看更为直观，今年5月份，北京、上海和广州的二手住宅销售价格环比分别上涨1.1%、0.7%和0.9%，涨幅比上月分别回落0.1、0.2和0.3个百分点；深圳二手住宅销售价格则由上月持平转为下降0.1%。

“随着多城出台调控政策重点转向二手房市场，如深圳、成都出台的二手房成交指导价新规等相关精准调控下，二手房价格涨幅呈现收窄态势。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄说道。

从5月份二手房价格环比涨幅排名前十的城市来看，分别是北京、徐州、重庆、西安、杭州、广州、银川、上海、扬州、温州（泉州、三亚二手房环比涨幅与温州相同），其中北京和徐州二手房价格环比涨幅1.1%，并列全国第一。

5月份，70个大中城市中，有17个城市二手房价格环比显示下降，包括深圳、南宁、秦皇岛、锦州、宜昌、呼和浩特、南昌、乌鲁木齐、赣州、常德、太原、牡丹江、安庆、岳阳、南充、唐山、遵义。

新房市场热度提升，五成城市新房价格环比涨幅扩大

国家统计局数据显示，5月份，70个大中城市中，新建商品住宅上涨城市数量62个，较上月持平；价格持平城市3个，与上月一致；下跌城市5个，较上月持平。

从涨幅情况来看，70城平均涨幅为0.52%，涨幅较上月扩大0.04个百分点；上涨城市平均涨幅0.61%，环比涨幅扩大0.05个百分点。

分等级城市看，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别上涨0.3%、0.4%、1.5%、0.6%，除北京外，其他3城涨幅均较上月扩大。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅与上月持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月持平。

许小乐指出，5月份，新房市场热度有所提升，超五成城市新房价格环比涨幅较上月扩大。新房市场的热度主要是重点城市土地供应不足叠加新房预售限价下，新房项目供不应求，而限价导致的一二手房倒挂更促使更多购房需求选择新房市场，进一步加剧供需矛盾。

对于近两个月新房向上、二手房高位回调的情况，许小乐认为，这主要是两个市场的供应主体差异，二手房的供应主体是独立分散的业主个人，供应和定价更灵活，反应更及时。而新房的供应主体是政府与房企，前端的土地供应不足短期难以有效改善，而以“稳房价”为目标预售限价制度下存在地方政府与房企的博弈，也影响新房项目的供应量，因此新房供应缺乏弹性导致供不应求较难快速解决。

重庆新房价格涨幅连续两月位居70城首位

具体到各城市房价表现，国家统计局数据显示，5月份，新房价格环比涨幅排名前十的城市分别是重庆、广州、大连、济南、银川、扬州、济宁、沈阳、厦门、武汉。

其中，重庆新房价格涨幅连续两个月位居70城首位，环比涨幅达1.9%，其次为广州和大连，环比涨幅为1.5%和1.2%，位居涨幅第二、三。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，从近期的市场监测情况看，要关注长江沿线尤其中西部城市的价格走势，包括重庆、武汉近期都出现了房价炒作的现象。从后续市场的表现看，相关城市应该积极落实政府责任目标，严防房价反弹风险。

分析人士认为，重点城市集中供地成交部分高溢价地块，也对市场预期有带动作用。重庆于4月28日完成了首次集中土拍，房企竞拍积极性较高，多宗地块高溢价成交，甚至刷新了重庆最高楼面价记录，热度可见一斑，一定程度上助推了重庆楼市的热度。

据悉，4月28日至29日，重庆市中心城区集中出让46宗地块，共收金635亿元。其中，溢价率最高的是招商地产以32.5亿元竞得的沙坪坝区西永组团21026地块，溢价率高达129.98%，楼面价10459元/平方米。另外，保利地产拿下的两江新区两路组团21059号地块，楼面价15711元/平方米，刷新了重庆主城区的地价纪录，地块溢价率达83.22%。

5月份，70个大中城市中，也有5个城市新房价格环比显示下降，分别是安庆、南充、蚌埠、常德、大理，其中大理新房价格环比下降0.4%，为70城中跌幅最大的城市。

房价平均涨幅继续回落预示房价要下跌了吗?

6月19日，国家统计局今日公布5月份房价数据，70个大中城市房价同比涨幅持续回落，房价环比下降及涨幅回落城市个数均有所增加。其中，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平。

一、15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降或持平

5月份，因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现，15个一线和热点二线城市房地产市场基本稳定。从同比看，15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.5至6.4个百分点之间。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平；5个城市涨幅在0.5%以内。

二、70个大中城市中一二线城市房价同比涨幅持续回落

70个城市中新建商品住宅价格环比下降的城市有9个，比上月增加1个；涨幅回落的城市有26个，比上月增加3个。二手住宅价格环比下降的城市有7个，比上月增加2个；涨幅回落的城市有30个，比上月增加8个。

因地制宜、因城施策的房地产调控政策效果继续显现，15个一线和热点二线城市房地产市场基本稳定。

从同比看，15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回落幅度在0.5至6.4个百分点之间。从环比看，9个城市新建商品住宅价格下降或持平；5个城市涨幅在0.5%以内。

北京、上海两地二手房市场发现，京沪二手房量价持续走低 ，买家进入观望期。但是，跌价幅度却较小，区域内调价房源的调价力度多在2%-5%之间，10%以上的调价幅度仅为少数房源。

7月起取消工业企业结构调整专项资金

财政部日前发布通知称，为进一步减轻企业负担，促进实体经济发展，自今年7月1日起取消工业企业结构调整专项资金。

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