广州5月楼市成交量 广州5月楼市惨淡

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2019半年报回暖难续之下的“新库存”隐忧

2021年以来，房地产市场“一城一策”逐步落地，热点城市被频频点名，为市场过热苗头敲响警钟。新周期推演至今，当前房地产市场又发生了哪些变化？

机构最新研究报告指出，今年一季度新房市场回暖、二手房市场底部向上、土地市场走出低迷。但二季度在政策收紧、预期转变背景下，市场回暖并未持续，2021年上半年呈现明显的“前高后低”特征。

“当下市场仍处于严格调控下，需求难以释放，后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临‘新库存’问题。”贝壳研究院首席分析师许小乐表示。

市场“前高后低”

2021年楼市牵动着开发商的心，更牵动着购房者的心。开年后，楼市热度持续演化，全国70城房价上涨，部分城市土拍大热。

多城楼市在上半年走出底部。贝壳研究院数据显示，上半年重点14城（北京、上海、深圳、大连、天津、济南、青岛、南京、武汉、西安、长沙、成都、重庆、杭州）二手房市场大幅调整后，需求开始释放，同比微增3%，环比则增加52.3%，从底部走出。

随着成交回暖、预期改善，重点城市二手房成交均价止跌上扬，14城中10城房价环比上涨，与去年四季度低点比，成都涨幅最大为7.2%。西安、青岛今年以来均价保持平稳，而武汉及长沙则累计下跌4.8%、5.6%。

“上半年，重点城市二手房市场在部分地区一季度行政调控放松、房贷利率下调、市场预期改善等因素影响下，从底部回暖。”许小乐认为，这种回暖表现为一季度二手房市场底部向上、新房市场回暖、土地市场走出低迷。

但好景难留。二季度在政策收紧、预期转变背景下，回暖并未持续。2021年上半年市场呈现明显的“前高后低”特征。

分水岭出现在3月份。一季度市场回暖后，部分城市出现价格上涨过快现象，引致住建部点名，部分城市收紧调控。在此情况下新房市场在短暂回暖后再次走向下滑。

从全国来看，今年前5月，新建商品住宅销售面积同比小幅下滑0.7%，5月单月销售面积同比下降3.9%。

分城市看，到5月已有超一半城市销售套数出现下降。一线四城北京和上海4~5月分别累计下滑14.5%和12.9%，广州5月销售环比下降20.1%；32个二线城市5月销售套数下降2.6%；60个三四线城市5月销售套数环比下降13.2%

之所以出现这种冷热更替，贝壳研究院认为，市场回落与节后季节性影响消退、需求疲软有关。其次，住建部、银保监会及央行就房地产调控及房地产金融风险发声，使得市场预期走弱，入市延缓。

另外容易被忽视的因素是，市场向改善板块轮动受阻带动成交量下滑。重点14城中有8城二套房认定标准为“认房又认贷”，该标准使得换房者面临极大的首付压力，从而释放节奏放缓。

新房成交回落，土拍市场热情也有所减退。随着开发商资金难题有所缓解，3月小阳春下土地市场火热。但融资监管趋严下，5月300城土地成交回升速度减缓，土地溢价率下降4.8个点。

更明显的拐点出现在开发投资端。2021年1~5月，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1~4月回落0.7个百分点。

“前期开发商投资热情高涨与资金渠道宽裕有关，随着住建部对市场升温城市约谈，开发商融资渠道收窄，资金支持力度减弱。”贝壳研究院指出。

下半年警惕“新库存”

可预见的未来，许小乐称，宏观经济压力下政策不能“紧”，房地产防风险下政策不能“松”，“一城一策”将是下半年及更长时间的政策基调。

下半年市场的支撑点在于，重点城市二手房成交虽降，但需求仍在。贝壳找房交易数据显示，二季度重点城市新增客源及带看客户量并未明显下滑，且新增客房比近期呈现上升趋势。

“但这股力量不能支撑房价大幅向上。”贝壳研究院认为，认房认贷政策下换房需求的杠杆被极大压缩，不存在大幅向上动力，“稳”是下半年大主题也是市场面常态。

许小乐提醒，当下市场仍处于严格调控下，需求难以释放，后续重点城市二手房市场和部分地区新房市场或将面临“新库存”问题。

实际上，一季度二手房市场季节性复苏后便开始向下，多数城市二手房市场降温，伴随而来的是房源库存的走高。

在贝壳研究院监测的29个重点城市中，有7个城市二手房月末库存环比持续增加3个月，13个城市月末库存环比持续增加4个月，7个城市月末库存环比持续增加5个月，库存下降的城市仅有上海和苏州。

此外，调控高压下，部分地区新房库存开始走高。北京、青岛、武汉、厦门、福州和宁波今年5月新房库存房源量分别同比增长61.7%、37%、40.3%、31.6%、53.5%、171.7%。

以北京为例，“限价”问题凸显，新房同质化严重，截至6月12日整体去化率仅31.9%。在限竞房集中供应的大兴（限竞房供应套数占全市32.7%），其库存房源高企，成为13区之首。

更显著的风险存在于三四线城市。2021年，三四线棚改目标下调到285万套，相比2021年的580万套下降一半。在财政部发布的计划中，大多数地区及省份2021年棚改目标套数较2021年下降，其中山东、山西与河南降幅全部超过70%。

对于新开工棚改项目，政府需以发行地方政府债券方式（棚改专项债）为主进行融资，这意味着棚改资金吃紧，棚改下降将难以避免。

华泰证券曾测算，2021年棚改货币化推动的销售套数占总成交的比例达12.6%。“在棚改开工套数减少及货币化比例降低的情况下，三四线后期成交支撑将明显不足，市场面临下降风险。”贝壳研究院认为。

今年五一广州房地产市场是"卖实惠"的时候

五一即将到来，这个小长假，广州楼市行情将会如何？

在业内专家看来，和往年相比，今年五一，广州楼价很可能不升不降，成交很可能不冷不热，这个阶段不是卖尊贵的时候，而是卖实惠的时候。

虽有小阳春，但很难与高峰年份匹敌

3月份，广州楼市迎来小阳春，成交量比2月份翻一番，即便如此，广州中原地产项目部总经理黄韬仍认为，今年五一广州楼市成交只会是中规中矩，不会有大爆发。“从前两周的市场行情来看，成交不算很给力，可能是因为消费者对未来的预期仍不确定。”

在黄韬看来，广州二手楼市尚未全面回暖，也会减缓一手市场的回暖速度。“目前，二手楼市仍是卖家多过买家，很多人希望卖旧买新，如果旧楼卖不出的话，买新楼就会犹豫。”

因此，黄韬认为，五一会是一个比三四月份好的销售旺季，但这也只是比平常周末的成交量多20%-30%，而不会是翻倍的成交，更不意味着楼市全面反转。预计今年五一的成交量和去年同期差不多或有微涨，总体成交不会是近年来最差的，但也没法和成交高峰时的2021年、2021年相比。

广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文的看法比黄韬稍微乐观一些，他认为今年五一将是稳中偏暖。“三四月份，全国一线城市二手楼市都较2月份明显回升，目前二手成交已经占据整体楼市的半壁江山，二手市场会先于一手市场转暖，这会给‘五一’市场带来正面的影响。而且目前房贷利率稳定、人民币汇率稳定，这些因素都会促进楼市成交。”

走量为主，“现在不是卖尊贵的时候”

市场稳中偏暖，这是否意味着楼价会上涨？赵卓文和黄韬均认为，五一广州整体楼价将以稳定为主。

“从市场整体均价来说，‘五一’不会上涨。当然，不排除个别楼盘售价上涨。从去年下半年开始，广州楼价基本处于下跌状态，虽然从表面上看不太明显，但综合折扣和产品的因素来看，此前一手楼价是在阴跌。”黄韬表示，“所以开发商的策略还会以走量为主，大多数楼盘的定价不会太高。”

“未来会有很多不确定性，因此开发商急于出货，所以定价都是考虑快速销售为主，一手楼价从去年第四季度开始就比较低，‘五一’也基本会维持这一状况。”赵卓文说，“今年广州一二手楼价比一年前下降了大约10%，现在楼价基本稳定，大幅波动的可能性较小，预期‘五一’楼价依然较稳或稳中略降，无论哪个档次的物业，想要卖得好都要追求性价比，这个阶段不是卖尊贵的时候，而是卖实惠的时候。”

供应热点，广州楼市仍会“东南飞”

五一楼价稳，货量相对充足。虽然春节后，不少楼盘借着粤港澳大湾区的利好已经出了一批货，4月前半个月广州一手住宅新增供应量也不多，但黄韬认为，随着五一临近，不少楼盘随时会拿预售证，供应量会进一步增加，今年广州楼市第一个供应高峰，即使不在5月初也会在5月中旬。

据介绍，供应量比较集中的区域仍是东面的增城、黄埔以及南面的南沙、番禺，但不再是一边倒的行情。

南沙近期部分楼盘单价上调了大约1000元，但这只是去年年底楼价下调后的回归。“之前有的楼盘单价卖2万元，后来降到1.7万-1.8万元，如今回调到1.9万元，楼价在慢慢回复到之前的水平。”黄韬说，“增城的情况相仿，去年年底单价从3万元变成2.7万-2.8万元，如今价格也在慢慢回升，预计近期的楼价不会创新高，只是成交量会回升。黄埔楼价从去年至今相对稳定，毕竟位置好、需求多、区域整体发展完善，预计‘五一’期间的主旋律仍是保持稳定。”

对于五一广州楼市的热点区域，赵卓文认为，除了传统的增城、黄埔、南沙之外，还可以关注之前不冷不热的花都。“但广州地区成交量最大的肯定还是在增城，广深科技创新发展走廊对东部的推动非常明显，伴随着广州东部区域与珠三角东岸的联系更紧密，重大基础设施建设会提速，东部物业的价值也会提升。”

楼价平稳，自住买家可放心入市

五一期间，消费者购房有什么好策略？赵卓文和黄韬均认为，自住型买家可以放心入市。

“要考虑近期货币的走向，近期的M2（广义货币总量）增速在5%左右，再综合近期的QE（量化宽松）来看，自住型买家持有物业比持有现金好，毕竟近期广州楼市的优惠和供应量都充足。”赵卓文说，“至于投资型买家，近期的选择机会少，如果你关注拍卖市场，就会发现近期抛售的笋盘少了很多，投资者可以等待更合适的时机再出手。”

广深联手!楼市即将“熄火”?

作者：张奥

流入楼市的资金进一步收紧了！

6月2日，深圳市地方金融监督管理局对辖内9家主要从事 赎楼担保业务 的融资担保公司，以及对富德、企联、金赢信、大信、亚联财等5家 小贷公司 进行了监管约谈。

深圳市地方金融监管局要求，各融资担保公司应全面排查经营用途贷款担保业务，重点自查涉及房地产 “贷款担保” 或 “委托贷款” 相关业务，一旦发现违规情形，应提前结清相关业务。

无独有偶，广州市地方金融监管局近期也通知， 要求小额贷款公司不得开展“过桥贷”“赎楼贷”业务，存量尽快压降、结清，不得直接或变相发放住房按揭贷款。

“过桥贷”“赎楼贷”是什么？广州、深圳此番调控又意味着什么？

在以往二手房买卖交易过程中，往往会出现这种情况：二手房房东急于出手，但是眼下贷款没有结清，让下家垫钱显然不现实，所以担保公司提供了类似“赎楼”的贷款服务。通过此类贷款服务，能够比较快地将此类二手房“赎回”，进而加快交易。

但是在这个过程中，实际上是产生了一笔新的贷款，所以 如果此类贷款运用不当，相当于为购房者变相提供了炒房资金。

广州、深圳此次对此类担保公司进行管控，其实也是“查漏补缺”把被监管的对象扩大了，从传统的商业银行部门增加到融资担保部门。

去年，房地产是金融体系最大“灰犀牛”的言论甚嚣尘上，今年，房地产让年轻人无奈“躺平”引起无数 社会 共鸣，楼市过热已不仅仅是我国防范金融风险的重要方面，更是成为了一种急需解决的 社会 现象。

据中原地产研究中心统计数据显示，2021一季度50城卖地超7000亿元，同比涨26%，创 历史 新高。

让楼市“降温”迫在眉睫，据公开资料显示，仅2021年上半年，全国各省市房地产调控就已经超过了215次，如此密集的调控下，是高层对于“楼市过火”的担忧，担心楼市占用过多的金融资源以及 社会 资源。

如何保证楼市平稳 健康 地“降温”，打击炒房行为就成为了重中之重，而最行之有效的办法，就是切断炒房资金来源。

5月初，深圳突然迎来了一波房贷利率上涨。

调整后，深圳建行首套房贷款利率执行LPR+45BP（相当于5.10%），二套房贷执行LPR+95BP（相当于5.60%），相比之前分别上调15BP和35BP。

另外还有消息称：6月2日广州部分银行的房贷利率加点又要涨，从之前的首套5.4%（+75BP），二套5.5%（+85BP），调整为首套5.65%（+100BP），二套5.85%（+120BP）。

后经广州某建行房贷经理确认，该消息属实，目前其他银行还没有跟进，但是按惯例，四大行一般都会保持一致的步调。而这，已经是广州今年的第四次房贷利率上调。

据融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率监测数据显示，4月20日至5月18日，全国首套房贷款平均利率为5.33%，环比上涨2个基点；二套房贷款平均利率为5.61%，环比上涨2个基点。

房贷利率上调，楼市收紧的信号十分明显，在切断炒房资金来源，打击“炒房客”，广深做得很绝。

6月1日，银保监会召开了主题为“近期监管重点工作新闻通报”的新闻发布会。此次会议明确， 将防止经营贷违规流入房地产作为常态化监管工作，促进房地产市场平稳 健康 发展。从这个角度看，严查“赎楼贷”等业务、严管非银行金融机构的贷款业务，成为近期打击“炒房客”的新监管重点 。

同日，中国人民银行网站发布《反洗钱法（修订草案公开征求意见稿）》，拟将包括 ：提供房屋销售、经纪服务的房地产开发企业或者房地产中介机构， 以及贵金属交易场所、贵金属交易商纳入反洗钱调查范围。 所有流入房地产行业的资金将迎来进一步的严监管。

随着“加息热潮”的来临，以及监管政策的不断完善，流入楼市的资金进一步缩水，而一线楼市老大哥——广深，已经撑不住了。

据深圳市住建局6月1日发布数据显示，5月全市二手商品住宅成交面积为27.61万 ，成交套数为3027套，同比大幅减少60.98%，这也是近一年来深圳二手住宅成交量的最低点。

虽然二手房成交数据虽有一定滞后性，但从3月开始，深圳二手房成交量就已经开启了连跌模式，另外不少片区二手房业主报价也开始出现松动。

今年2月8日，深圳宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，对深圳二手房市场产生了巨大的影响，尤其是对于炒房客来说，可谓是精准打击。

另一边，广州则通过增值税免征年限调整，杀了炒房客一个措手不及。

政策规定：2021年4月22日0点开始，越秀区、海珠区、荔湾区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区等9区个人销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

受新政影响，广州5月二手成交10524套，环比跌34.33%，其中南沙、增城、黄埔区的跌幅明显，环比下降了-67.2%，-51.4%、-46.3%。只有从化一区，因为不在新政名单中，成交446套，环比上涨了4.4%。

不难看出，调控政策确实“打中”了炒房客，取得了显著的效果，广州、深圳楼市真的冷下来了！ 另一方面，随着监管收紧，流入楼市的资金将会进一步缩水，炒房客的日子只会更加难过。

未来，在“住房不炒”的大背景下，楼市还是会分化的，“板块轮动，轮流吃饭”，过热的地方肯定要挨板子，太冷的地方也会迎来补涨。不过从供需的角度来看，房价大跌肯定不现实，市场趋于理性则是必然的！

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