5月房企销售额克而瑞 5月房企销售额多少

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我国房地产市场的发展趋势和经营取向?

房地产行业主要上市公司：万科A()、保利地产()、新城控股()、招商蛇口()、绿地控股()、华侨城A()、龙湖集团(00960.HK)

本文核心数据：中国房地产行业发展历程、中国房地产行业重点政策汇总、全国商品房销售面积与销售金额、产业链各环节市场份额占比

行业概况

1、定义

房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业，是具有先导性、基础性、带动性和风险性的产业。根据用途的不同，主要分为住宅房地产、商业房地产及产业房地产。住宅房地产是指用以居住的地产，包括普通住宅、公寓、别墅等房地产形式;商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式;产业房地产是指以产业为依托，地产为载体，实现土地的整体开发与运营，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力的新型房地产形式。

2、产业链剖析：产业链环节市场庞大

随着我国房地产行业的快速发展，在带动一个城市GDP增长的基础上，房地产产业链上相关产业也随之壮大。产业链主要分为上中下三个阶段，房地产上游主要包括土地供应、建筑材料、工程机械三个环节;中游产业链包括工程咨询(规划、勘察、设计等)、施工建设、房地产开发三个环节;下游主要包括装饰装修、物业管理两个环节。其中，上游的土地供应环节由政府部门主导。

行业发展历程：行业正处于规范调整期

1998年住房市场化改革完全推开了我国房地产市场发展的大门，房地产业迅速崛起，随着住房建设的快速发展，其对经济的影响愈发不容忽视。我国房地产市场自发展以来主要经历以下几个阶段：

(1)萌芽阶段(1978-1998年)。在改革开放前二十年的时间里，房地产市场的发展停滞不前，虽然政府当时进行了多方面的尝试，但是效果不大。

(2)起步发展阶段(1998-2002年)。1998年标志着我国福利化分房制度的彻底结束和住房制度改革市场化的正式开始，至此，我国住房制度发生本质性变化。金融业改革和国外资本介入为房地产行业带来资金支持，同时外资流入带来对写字楼和办公楼的需求，房地产市场的供给和需求进一步扩大。

(3)快速发展阶段(2002-2009年)。2003年房地产业被列为我国经济性支柱产业，房地产投资大幅增加，房价上涨。同时，针对房地产市场在此时期的一些表现，国家逐渐加强房地产信贷控制，灵活调整房贷利率等促进和规范房地产市场发展。

(4)频繁调控阶段(2009-2013年)。针对不断上涨的房价，国家频繁出台相关调控政策，进一步强化差异化住房信贷政策，严格控制对非首套房的信贷政策，抑制投资、投机性购房需求。国八条和新国五条出台，各大城市相继颁布限购限贷政策，企图控制房价过快上涨。

(5)调整规范阶段(2013年至今)。2013年房地产市场长效机制的提出为房地产市场的调控指明方向。2021年提出“房住不炒”定位。2021年强调综合运用金融财税等手段“加快构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。2021年楼市“新禁令”提出严格控制房地产信贷供需双方规模，避免炒房行为抬高房价。一系列政策表明，未来长期的一段时间内，我国的房地产行业将进入调整规范阶段，将是一个长期的国家策略，也是未来很多年的一个长期的制度顶层设计。

行业政策背景：频繁调控，保证健康发展

自20世纪90年代土地使用权出让制度的确立以来，我国房地产行业历经了多次重大政策调控。总体来讲，房地产刺激与打压政策对房地产投资相应地形成激励与遏制的作用，即房地产的供给与房地产调控政策的方向一致。

1998年7月，国务院颁布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》(简称“23号”文件)，明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”，并拉开了以取消福利分房为特征的中国住房制度改革。调控效果激活了低迷数年的房地产市场，推动了房地产业的高速发展，我国房地产市场和房地产业进入发展新时期。

2003年，国务院发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。该政策极大的推动了房地产业的迅速发展。同时，为抑制房价的快速上涨，国务院等部门出台了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》，又称“老国八条”等政策，以促进房地产市场健康发展。在各类政策下，我国房地产行业处于频繁调控期。

2021年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”，此后，与房地产相关的部门陆续出台了与之相配套的政策，涉及到房企融资、购房者信贷等方面。国家、地区的各项规划与政策中也在强调要“房住不炒”的定位。

2021年，央行、银保监会等机构针对房企提出三道红线政策，开始在全国实施。三道红线即剔除预收款项后资产负债率不超过70%、净负债率不超过100%、现金短债比大于1。按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。

行业发展现状

1、房地产行业开发投资规模增速有所减缓

由于国家对房地产行业的严格调控，从开发投资规模的增速上来看，2010-2021年期间，增速总体呈现连续下降的趋势;2021年房地产开发投资增速开始反弹，2016-2021年期间，增速有所回升;由于疫情及房地产行业整体下行等原因，2021年及2021年增速开始下降。截至2022年8月份，2022年房地产行业开发投资规模为9.1万亿元。

在开发投资规模增速减缓的背景下，房企也面临较大销售和资金压力，加之“保交付”等政策影响，房企新开工意愿持续下降。2022年1月至8月，房企新开工面积规模为8.51亿平方米，同比大幅下降37%，与2021年同时期相比下降39.2%。

2、全国商品房销售面积与销售金额规模上升减慢

总体来看，我国商品房销售面积与销售金额在2010-2021年期间呈现上升态势。2021年我国商品房销售面积突破16亿平方米，销售金额突破13万亿元。2017

-2021年期间销售面积与销售金额均维持在较高区间，其中销售面积的上升幅度较小，销售金额保持一定的上升规模。截至2022年8月份，我国商品房销售面积为8.79亿平方米，销售金额为8.6亿元。

3、房地产开发企业资产负债率呈现逐年上升的趋势

2014-2021年期间，我国房地产开发企业资产规模呈现逐年上升的趋势，2021年突破80万亿元，与此同时，资产负债率也处于持续上升的态势之中，由2014年77%的负债率上升至2021年80.7%。

4、房地产景气指数有所下降

从房地产行业总体景气度来看，2016-2021年，全国房地产总体景气指数呈现上升趋势，2020Q1由于新冠疫情的影响，行业总体景气指数有所下降。随着疫情逐渐得到控制，全国房地产总体景气指数不断回升，2020Q4为118.2%。2021年第二季度开始，全国房地产总体景气指数有所下降，2022Q2为98.5%。

5、2022年共10家房企暴雷

在近几年政府宏观调控收紧的背景下，房地产企业依旧处于高速扩张之中，没有及时调整好经营规模与扩张速度，不少企业陷入资金链断裂的局面，宣告暴雷。目前共有30家房企宣告暴雷，其中，2021年9月恒大出现危机拉开了房企集体暴雷的序幕，2021年共有15家房企暴雷，其中包括恒大、正荣、富力等上市房企;截至2022年10月，2022年共10家房企暴雷，包括世贸、融创等龙头房企。

行业竞争格局

1、区域竞争：广东与江苏商品房销售面积领先

国家统计局数据显示，2021年全国31省市商品房销售面积排在前五位的分别是江苏省、广东省、山东省、四川省、河南省。其中，江苏省、山东省、四川省、安徽省、福建省、湖北省、上海同比增长为正，2021年江苏省商品房销售面积同比增长7.2%，安徽省商品房销售面积同比增长9.7%;广东省、河南省、浙江省同比增长为负，2021年广东省商品房销售面积同比增长-6%，河南省商品房销售面积同比增长-5%。同时可以观察得到，城市之间商品房销售面积梯级分布较为明显，如2021年排名第十的上海商品房销售面积为1880万平方米，与江苏省相差14671万平方米。

2、企业竞争：各环节竞争者众多

房地产行业拥有着复杂的产业环节，市场参与者众多，每个领域的优势竞争者各不相同。通过计算该环节企业2021年营收占该环节所有上市企业的营收总和来得到市场份额占比。中游环节中，在工程咨询方面，太极实业占据了主导地位，市场份额接近三分之一，其次是华建集团，为11%;在建设施工方面，中国建筑占据了绝对的市场地位，市场份额占比接近四分之三，其次是上海建工与陕西建工;在房地产开发方面，由于该环节市场竞争者众多，因此龙头企业的绝对地位不明显，前三名分别是绿地控股、碧桂园与万科A，其中绿地控股市场份额为8%。

行业发展前景及趋势预测

1、坚持“房住不炒”的定位与转型升级

自2021年第一次提出“房住不炒”的理念以来，国家层面及各省市陆续出台了相关房地产调控政策，以促进房地产市场的健康持续发展。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡。目前，全国31个省、自治区和直辖市均对“十四五”期间房地产市场提出了发展目标及方向。其中，有部分地区对“十四五”期间房地产行业规划了具体目标，例如江西省在《江西省“十四五”住房城乡建设发展规划》中指出完成房地产开发投资12500亿元，江西指出在“十四五”期间完成房地产开发投资12500亿元，黑龙江提出城镇人均居住面积达到385平方米;部分地区对房地产行业的规划了发展方向，例如福建省在《福建省“十四五”规划和二〇三五年远景目标的建议》指出要坚持房住不炒，加快形成多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。

另外一方面，随着中国进入碳达峰碳中和关键窗口期，低碳经济将成为各行各业未来重要的发展机遇之一。而房地产行业作为绿色减碳的关键领域，尤其是目前正面临着发展模式转型的“阵痛期”，低碳发展无疑是房地产行业重要的经济发展长线逻辑，更将成为突破行业困局的全新机遇。在“双碳”政策的助推下，借助数字化技术向低碳发展转型，无疑将成为房地产行业转型的新风口，是实现告别“高杠杆、高负债、高风险”的“旧三高”模式，迈向“高质量、高品质、高效益”的“新三高”发展关键所在。

2、预期2022年房地产市场逐渐修复

2022年，受宏观经济下行、新一轮新冠肺炎疫情反弹以及前期调控政策对市场传导作用的滞后显现等因素影响，国内房地产市场景气度继续下行。在市场景气度加速下行背景下，为防范行业出现系统性风险、保持房地产市场平稳健康发展，2022年以来中央多次释放维稳信号，将“保交楼”作为下半年工作重点之一，具体措施包括设立“地产纾困基金”，通过资产处置、资源整合和重组等方式，参与问题楼盘盘活及困难房企救助等纾困工作等，但“房住不炒”仍为政策主基调。

在房地产政策相对平稳的条件下，《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告(No.19·2022)》预计，全年商品房销售面积将增速回落，增长1.7%;房地产开发投资增速下降，增长0.8%，住宅开发投资由正转负，下降0.2%;在土地价格上涨的情况下，销售均价将保持小幅上涨，全年增长2.8%。

更多行业相关数据请参考前瞻产业研究院《中国房地产行业市场需求预测与投资战略规划分析报告》。

2021年上半年房地产开发投资额是多少?

2021年，我国房地产开发投资达13.22万亿元，同比增长9.9%，高于全国GDP增速；2021年上半年，房地产开发投资达6.28万亿元，同比增长1.9%。

1—6月份，东部地区房地产开发投资33940亿元，同比增长2.3%，1—5月份为下降0.1%；中部地区投资12272亿元，下降4.8%，降幅收窄2.0个百分点；西部地区投资14242亿元，增长7.6%，增速提高2.0个百分点；东北地区投资2326亿元，增长1.0%，增速提高0.5个百分点。

扩展资料

2021年上半年中国房地产行业销售情况：

2021年上半年，房企逐步修复因疫情影响的业绩，TOP100房企销售额均值为512.1亿元，同比下降1.45%。其中，销售额破千亿的房企13家，较去年同期增加1家；百亿房企107家，较去年同期减少14家。

TOP100房企权益销售额共计3.7万亿元，市场份额为57.5%，上升4.5个百分点。其中，6月TOP100房企销售额同比上升29.3%，环比上升45.6%，保持稳步增长。

以半年度完成情况看，克尔瑞数据显示，有披露销售目标房企2021年总计目标销售额79867亿元，其中1-6月份实现累计销售额33934亿元，完成全年的42.49%，基本符合房企上下半年4：6的销售节奏。

参考资料来源：前瞻网-出人意料？中国买房中介费全世界最便宜 网友：我缺的是中介费吗

多地楼市销售“冷热不均”房企谨慎转型楼市成交逐渐复苏

近期发布稳楼市政策的城市数量持续增多，政策力度进一步加大，主要涉及放松限购区域、降低首付比例、提高公积金提取额度等内容。

随着政策效应逐步显现，楼市成交逐渐复苏，同时土地市场也出现一定程度改善，市场形势悄然生变，但多地楼市销售“冷热不均”特征明显。在新的市场形势下，房企投资更加谨慎，通过做“加减法”探索长远发展路径。粗放型发展房企将面临更大的生存压力，具备较强资金实力和风险管控能力的企业优势凸显。

“接待量和签约客户明显增多，仅端午假期我们接待的客户就超过2000组。”长沙旭辉德奥上河城章的置业顾问文思思感受到了楼市久违的暖意。

中国证券报记者近期对长沙、杭州、南京、北京、天津、燕郊等地楼市调研发现，随着稳楼市政策落地，市场形势悄然生变。多地楼市出现回暖迹象，但“冷热不均”明显。同时，购房者更加理性，刚性和改善需求逐步释放，炒房客不断被挤出，而房企在阵痛中加速转型。

楼市热闹起来了

“犹如久旱逢甘霖，新政给市场注入了信心，日均客户带看量增长了76%。”在杭州拱墅区一家德佑门店内，中介吴婷刚接待完客户，又连忙拿起电话预约下一波客户的看房时间。

新政落地已满半个月，沉寂多时的杭州二手房市场变得热闹起来。除了中介带看量增长，二手房成交数量也出现明显回升。透明售房网数据显示，5月杭州二手房网签约5000套，环比提升21%。其中，“5·17新政”发布前日均成交90余套住宅，新政后日均成交超过180套。

距离杭州一千公里外的长沙，不少楼盘销售同样较为红火。6月4日下午三时，中国证券报记者来到长沙建发玖洲和玺营销中心，路边临时划定的停车区挤满了私家车，展厅里看房的客户和销售人员来来往往，好不热闹。现场置业顾问小王告诉记者：“从早上9时开始，来看房的客户就没停过，我除了中午花10分钟吃了一口饭，连喝水的时间也没有。5月以来，长沙楼市情况确实比之前要好很多。”

在长沙岳麓区的一个改善性楼盘营销中心，项目开发商相关负责人李明(化名)告诉记者，长沙楼市新政出台以来，改善性楼盘的访客量和销售量均有提升，5月其公司开发的叠墅楼盘日均访客量相比4月增长一倍。“从成交量来看，5月销售环比增长三成左右，销售群里成交喜报没停过。”李明说。

楼市转暖的背后是需求逐步释放，但中国证券报记者调研发现，多数购房者心态更加理性，对房屋价格更加敏感，不会盲目追高。同时，无论新房还是二手房，购房者对房屋品质以及配套、服务等方面均有更高的要求。

“目前市场上房源充足，尽管自己是刚需，但不会仓促去购房，还要多看看，只有房子的品质和价格都合适才会购买。”在杭州一家互联网公司工作的王珊对记者说。

机构数据显示，今年5月杭州十区新增挂牌量达到9609套，相比去年5月的2701套增长256%，环比今年4月的7238套增长33%。同时，二手房挂牌价下行，与新房的价差收窄。以未来科技城的阳光城未来悦max小区为例，该小区5月下旬成交了2套房，均价为54830元/平方米，而之前挂牌价曾高达90000元/平方米。

稳楼市政策效果显现，但从全国范围看存在“冷热不均”现象，“南热北冷”的情况仍在延续。

相比南方众多地区楼市回暖，北京以及环京等地区成交整体较为冷清。比如，天津尽管接连出台稳楼市政策，但成交仍然较为低迷。深耕环京区域的一家民营房企负责人李卫(化名)对中国证券报记者表示，上半年受疫情等因素影响，房企销售情况整体不太乐观。环京市场受北京楼市影响较大，上半年北京楼市整体较为冷清，环京市场成交也不太乐观，距离疫情之前的水平还有差距。

即便是楼市回暖的区域，同样存在“冷热不均”的情况。某民营房企客户和市场研究资深人士周荣飞对记者坦言，尽管5月长沙楼市成交量环比增长15%左右，但购房者需求主要集中在主城区的一些配套较为完善、品质较高的项目，近郊和远郊项目的销售速度并没有提升太多。以长沙北辰某项目为例，周荣飞介绍，该项目3月和4月成交量惨淡，5月虽有提升，但成交量仅15套，仍未达到正常水平。

中国证券报记者在南京调研时发现，5月南京全市约40次开盘，分布于城南、城北、江北、江宁等多个板块。除了河西、南部新城、燕子矶等头部板块的一些楼盘热度较高，多数楼盘销售数据平平，开盘后只卖了两三成。比如，雨花软件谷楼盘中铁龙湖·宸阅府，据网上房地产数据，项目5月26日加推了132套房源，截至目前去化不足一成。

房企谨慎转型

6月8日下午，长沙万科_湾汇的建筑工地一派繁忙景象，工人正在加紧赶工，钢铁敲击声、电焊吱吱声随处可闻。与之形成鲜明对比的是，长沙高铁新城的一个楼盘建设现场，除了零星几个工人，冷冷清清，基本处于停工状态。

“这其实就是房企目前的一个写照。”国内一家大型房企负责人告诉中国证券报记者，一些粗放型发展的房企将面临更大的资金和生存压力，具备优质项目、较强资金实力和风险防控能力，注重内部运营管理的优秀企业才能存活。

多位接受记者采访的行业人士表示，政策提振了市场信心，但对于房企而言，摆在面前的仍有两大难题：短期债务的“燃眉之急”、探索全新市场环境下的可持续发展模式。随着供求关系发生变化，“高负债-高周转”的粗放型地产发展模式已经成为历史，房企需要探索长远的发展路径，从严重依赖资源模式向管理提质增效模式转型。

“除了投资更加谨慎科学，很多房企通过做‘加减法’来梳理更合适的发展路径。”前述负责人说，如何在变革的阵痛中维持良好的盈利能力、稳健发展，是房企面临的重要课题。

以泰禾为例，面对多轮债务违约以及停工等连锁反应，泰禾集团“断臂”自救，重新确定“小而精”的战略定位，不再追求全国性的扩张，在战略布局上进行收缩，仅深耕“北、上、广、深”等9个重点城市;不再过于追求规模扩张，而是将规模稳定在300亿元左右，并在此基础上争取利润最大化。

万科规划的路径则是“止跌企稳，稳中提升”。根据万科披露的最新战略，房产开发仍是万科最主要的业务，但拿地模式从分散改为集中管控，额度不再做切分，统一进行总体把握。同时，提高对项目盈利水平以及操盘团队能力的要求。这些举措将转化成实实在在的盈利贡献，通过管理红利来提高整体回报。

旭辉地产在2021年业绩说明会上明确提出，要加大力度推进轻资产模式，以物业管理、商业地产、长租公寓和代建业务为重点发展方向。

值得关注的是，受政策利好推动，目前标杆房企销售情况已出现回暖迹象。申港证券研报数据显示，今年5月，前50房企权益销售额整体同比下降52%。不过，5月销售额环比普遍上升，且同比降幅较4月有所收窄。其中，前10房企销售额环比增长11%，月度同比跌幅收窄1个百分点，前50房企销售额环比增长24%，月度跌幅收窄6个百分点。龙头房企优势明显。

中国证券报记者从多家房企了解到，随着全国统一预售资金监管政策落地、地方政府和主要金融机构对房企定点帮扶、监管机构支持优质民营企业发债等系列举措的推进，优质房企特别是民营企业的资金环境正在逐步改善。据了解，5月以来发债房企明显增多。5月20日，中国银行间市场交易商协会官方平台显示，远洋集团拟定向发行2022年至2024年度债务融资工具，金额为30亿元。此外，龙湖、美的置业、碧桂园和新城控股)等房企也有不同规模的发债计划。

需求待进一步释放

2022年以来，约150个城市发布稳楼市新政，从三四线城市扩展至二线城市。同时，政策力度逐渐加大，涉及限购、限贷、限售等核心内容。专家认为，在信贷端放松、限购端利好政策不断出台的当下，多地楼市能否扭转下行趋势仍有待考验。

李卫告诉中国证券报记者，房地产市场的热度由供给端和需求端共同决定。近期，各地陆续推出稳楼市新政，包括首付降到20%、放松限购区域界定这些关键指标，不少地区的调控力度较大。同时，土地市场逐渐恢复，供给端逐步改善。但从需求端看，不少购房者的预期尚未完全改变，观望情绪依然比较浓厚。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者表示，目前，购房者的心态整体比较谨慎，房地产市场存在有效需求不足的风险。从机构数据看，二手房市场成交已经开始触底反弹。新房市场方面，热点城市的热点楼盘出现回暖，包括一些高端改善盘。这些楼盘主要满足的是资产配置、高端改善、小孩上学等需求。对于换房和刚需而言，目前带动效应仍然有限。

李宇嘉认为，在“稳字当头、稳中求进”的主基调下，房地产市场以“保交楼、保稳定、保民生”为主要目标，楼市会趋稳，但很难有大幅上涨。未来会有更多城市调整优化政策，包括一些热点二线城市，但带动的主要是高端改善和部分刚需，楼市需要经过一个较长时间的磨底。

中原地产首席分析师张大伟认为，政策调整优化更多是稳定市场，并不鼓励投机和推动房价大涨。张大伟表示，部分经营不善的民营房企流动性依然承压，高信用评级的房企在融资、拿地、销售等方面的优势将进一步凸显。房地产行业洗牌将加快，进一步推动资金、土地等资源向头部房企聚拢，凭借强大的资源“护城河”加上自身的多重优势，这些企业有望进一步提升销售规模和市场份额，迎来更大发展机会。

专家同时提醒，要警惕过度炒作风险，避免出现“一紧就死、一放就炒”的情况。支持合理住房消费需求，需要建立科学完备的政策体系和操作规范。

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