穆迪下调中国房地产评级 地产评级机构

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富力地产偿债能力分析

富力地产负债3500亿，三条红线天天都踩。评级机构穆迪宣布将广州富力下调至B2、香港富力下调至B3；评级展望为负面。

1、广州富力地产股份有限公司（香港联合交易所上市编号：2777）成立于1994年，总部在广州，禅孙注册资金8.06亿人民币，集房地产设计、开发、工程监理、销售、物业管理、房地产中介等业务为一体，拥有国家建设部颁发的一级开发资质、甲级设计资质、甲级工程监理资质、一级物业管理资质及一级房地产中介资质，是中国综合实力最强的房地产企业之一。

2、2023年7月，2023年《财富》中国500强，广州富力地产股份有限公司排名第222位。 [4] 9月10日，入选全国工商联发布的2023中国服务业民营企业100强榜单，排名第25位。 [5] 同日，2023中国民营企业500强榜单发布，广州富力地产股份有限公司位列第69位，2023年营业收入万元。

富力地产的公司架构：

1、公司于2023年7月14日在香港联交所主板上市，为首家被纳入恒生中国企业指数的内地房地产企业， 并荣登市值最高公司之一。自1994年成立以来，富力人倾尽心思与心血，从细节出绩效，终于赢虚袭兆得了客户的认同与赞赏。实力造就金牌品质，荣誉闪耀品牌辉煌，公司在二零零五年至二零零八年连续四年蝉联国家统计局评选及公布的中国房地产企业综合实力第一名。

2、“规划与时俱进，紧扣城市化建设”是富力多年来差租的拓展模式，成功的策略使富力的每一个项目都成为城市发展的坐标，极大提升了富力品牌影响力。截至2023年12月31日，富力土地储备约2448万平方米，拥有超过90多个物业项目公司，企业总资产高达774亿。

3、同时，随着中国经济正突飞猛进的发展，对商业地产的需求也日益高涨，各地 CBD商务圈的逐渐形成，深具战略眼光的富力地产在继续打造理想人居的同时，开始向商业地产领域进军，全力打造21世纪优尚的商务环境。

报告:房企降级风波

此次疫情在降级中仅是发挥了催化剂作用，让本来就存在的问题更快地暴露出来。

疫情对全球经济的影响恐怕是今年最热的话题，几乎各个行业均被疫情波及，而服务行业更是首当其冲。

消息显示，全球最大连锁院线AMC Theaters面临破产风险（申请破产保护并不意味着倒闭）；全球三大评级机构也是频发降级通报，涉及企业遍及各行各业。

根据标普报告，能源、零售行业影响比例最大，房地产行业受到疫情影响事件约50起左右，而降级则不足20起。

近期，标普、惠誉双双将阳光100主权评级降至“CCC-“，惠誉将泛海控股评级降至“CCC+“；穆迪则将富力、禹洲地产纳入降级考核，同时将泰禾集团主体信用评级降级至Caa1，所有担保债券降级至Caa2，展望负面。

疫情成房企降级催化剂，隐形问题或早已显现

若要将本次的降级全然归责于疫情，显然是偏颇的。

就在今年2月24日，中国疫情还处在高峰时期，中国海外发展优先无抵押债券（senior unsecured note）仍然获得了A-的投资级评级。

继去年9月碧桂园确认"BBB-"评级后，今年3月20日，槐岩衡碧桂园服务也获得了惠誉"BBB-"的评级，守住了投资级的底线。

可以说，此次疫情在降级中仅是发挥了催化剂作用，让本来就存在的问题更快地暴露出来。

此前的业绩会、投资者会中，大部分房企均表示今年疫情影响有限，甚至鲜有调低销售目标的房企。因此，各大国际评级机构对房企的降级，更多的可能还是出于对房企财务表现的担忧。

标普在4月初曾发文称，中国房企面临的压力早在疫情前就暴露出来：销售疲软，收入不及预期、评级落在垃圾级的不在少数。中国房地产市场从早期的增量市场开始逐渐转为存量市场，在早期扩展失利、转型不利的房企，面临收入不佳，债务累累的囧境。

穆迪房屋建设与地产开发（homebuilding and property development）评级方法中，对Caa评级的解读中指出，该类房企具有“异常激进的拿地策略”，这令人联想到泰禾集团去年大量出售项目来满足流动性需求。

无独有偶，上述“该类房企”降级事件中，融资不确定性或再融资风险均是主要考铅做量因素。

去年因大量出售资产而引起关注的泰禾集团，今年被降到CCC/Caa级。在穆迪的降级点评中，提到泰禾一直在积极管理流动性，2023年3月到9月出售地产项目集资106亿元来弥补再融资需求，而能否持续成功填补资金缺口，便是未来持续关注的焦点。

扩张阵痛与财务健康，降级下房企财务表现

以阳光100的财务状况来看，2023年全年营业收入为83.2亿元（采用wind标准化报表，对比企业公告有轻微调整，以下财务数据采用口径皆同），同比上涨9.47%，营收增长看起来还比较稳健。

不过，阳光100营业收入从2023年的29.5亿元提高到2023年的71.1亿元，仅用了3年时间，但之后长达5年未见显著增长。

收入增长乏力的情况下，阳光100的成本也没得到很好的控制。从营业利润走势图可以看到，阳光100的营业利润从2023年开始下跌，2023年之后更是维持在收支平衡的边缘，并两度亏损，问题已难于掩盖。

转看现金流，2023年开始，阳光100偿还借贷现金流连续4年均超过公司营业总收入。仅看2023年半年报，经营活动产生的现金流量净额为9.1亿元，而筹资活动所支出的现金流却高达19.2亿元。

使公司避免陷入入不敷出境地的，便是出售附属公司所获得的23.7亿元，这使得公司投资活动现金净额达到了19.1亿元，基本抵消了公司筹资的现金支出。

显然，出售附属公司无法成为公司长期稳定的收入来源，如何持续填补现金缺口才是当务之急。

在没有盈利潜力的时候，“减脂瘦身”努力恢复健康的财务状况，或许是明智之选。2023年3月16日，阳光100再次出售附属公司股权及股东贷款转让，从而获取约13.34亿元资金，其中6.16亿元被用于偿还借款，2.49亿用于一般运营资金。

最近公布的2023年财报中，阳光100债务减少额为135.3亿元，自上市以来首度超过了120.2亿元的债务增加额。已付利息则连续3年超过20亿元，2023年更是高达28.7亿元。利润方面，合并净利润达到了光鲜的32.2亿元，其中有21.2亿元来出售附属公司收益。

若只看非经常性损益项目前利润，2023年则为12.8亿元，为10年来最高，而毛利率也是2023年枣团以来最高，或许意味着公司经营上开始转好。

不过，阳光100今年还要面对约1.38亿美元的利息和4亿美元的到期债务，约合人民币37亿元，而其全部现金及现金等价物仅有24.4亿元。

正如前面所说，疫情不是公司问题的根源，却是催化剂。在海外资本市场进入现金为王的时期，美元融资成本高企，遭遇降级也变得有迹可循了。

如果对比守住投资级底线的碧桂园，忽略规模，着重看企业自身的财务数据，则具有一定参考价值。

碧桂园自2023年便开始维持正的经营活动现金流，但即使在经营现金流为负的几年里，其绝对值也鲜有超过净利润，通常在净利润的一半左右。这意味着，即便在扩张期，碧桂园也没有过度投入。

在2023、2023两年连续正经营现金流后，标普于2023年初将碧桂园评级从BB提高到BB+。而转看2023年财报，在发展物业的971.3亿元支出后，仍然留存下了146.7亿元经营现金流净额。对比于偿还银行借款的935.3亿元和债券的76.5亿元，公司期初便拥有现金及现金等价物达2283.4亿元，约为偿债用款的两倍。

显然，碧桂园是在中国房地产市场高速增长期的受益者，面对此次疫情有着更多缓冲。但近年来，碧桂园营收增长、利润率改善及低资本支出却是公司经营调整的表现。

若将之前房地产的爆发式增长比作一次豪赌，那么赌输的房企们应该尽早离开，仔细考量如何理性健康的发展。

中国房地产被退出全球评级了吗

中国房地产业被颂樱桐退出全球评级系统。这意味着1.海外的融资之路关颂陆闭了！2.地产公司无法再借美元债了，无法拆东墙补野坦西墙了。3.中国的房地产资产被国际看空，降开启地产价格下跌之路。

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