关于开展住房租赁资金监管的通知 《关于开展住房租赁资金监管的通知》

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成都租赁资金监管新规生效

“住房租赁资金监管，核心就是去掉过度杠杆。如果一些企业继续大量使用过长周期的预收（加杠杆），那（资金）监管将对企业的短期现金流产生很大影响。”针对9月11日晚间成都出台的《关于开展住房租赁资金监管的通知》（以下简称《通知》），成都优客逸家CEO刘翔在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

根据《通知》，自9月11日起，新产生的租赁关系，承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户，其中“租金贷”获得的资金需住房租赁企业和承租人与贷款发放的金融机构协商一致，将贷款方式取得的租金划拨到监管账户。

易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，“成都这种做法对于租客的资金保护是有积极作用的，同时也使得长租公寓的资金使用面临约束，防范各类暴雷事件的出现。”

防范长租公寓企业违规挪用租金

创立于2023年的优客逸家是成都较早一批开始涉足长租公寓的企业，然而随着近年来长租公寓市场的发展，特别是部银碰分企业通过加杠杆出高价疯狂扩张的情况下，优客逸家近几年的市场份额也在持续下降，目前在成都的管房量有17000间左右。

“两三年前我们就在力推对租赁企业、房东租客都更公平友好的分账托管模式，但始终收效甚微。”刘翔表示，核心阻碍因素之一就是行业里总有各种公司出高价包租收房，“都在图更简单粗暴的扩张模式，能用钱解决的就绝不想别的办法。”

根据《通知》，在成都市行政区域内通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业，应在驻蓉商业银行中开立全市唯一的住房租赁资金监管账户(下称监管账户)，并与承办银行签订住房租赁资金监管协议，明确监管内容、方式及流程，该账户不得支取现金，不得归集其他性质的资金。若未开立监管账户，则相关住房租赁企业将被暂停租赁合同网签备案和发布房源。

《通知》指出，承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的，住房租赁企业应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户，其中“租金贷”获得的资金需住房租赁企业和承租人与贷款发放的金融机构协商一致，将贷款方式取得的租金划拨到监管账户。存入监管账户的租金在住房租赁企业、承租人和承办银行签订三方住房租赁资金监管协议生效后的次月初，按月划转给住房租赁企业使用。

“此类资金监管，可以认为是租赁市场的‘支付宝’支付模式，即资金监管后，将延期支付给长租公寓企业，即延期一个月，且是按月划转资金，这其实规范了资金的使用，防范长租公寓企业违规挪用租金。”严跃进表示。

至于为何是以三个月为分界线，在刘翔看来，目前成都市场上，业主通常都是按季向承租方或者租赁企业收款。“如果要求三个月以内的收款也进入监管账户，则会导致租赁企业短收长付，出现极大的资金垫付压力，影响整个租赁行业的正常发展。主管部门在考虑政策时，还是很实事求是的。”

“终于出新政策了，整治一下那些想割韭菜的年付中介机构！”“太好了，再也不用担心中介跑路了！”“支持这一策略，维护双方合法权益！”……对于《通知》的出台，成都市民纷纷表示支持。

“监管核心就是去掉过度杠杆”

在严跃进看来，成都此举意在弥补对长租公寓禅搏慧的监管漏洞。此前，成都曾曝出多家长租公寓企业“跑路”，致使房东与租客遭遇财产损失的事件，其中大部分长租公寓皆涉及“租金贷”。

为此，成都市住建局曾先后多次发布提示性消息。

8月21日晚，成都市住建局发布《巢客遇家等四家企业违规被通报》消息；8月28日，成都市住建局又发布了《关于住房租赁风险的提示》，提示住房租赁当事人在租贺答赁活动中注意一系列事项；8月31日，成都市住建局再次发布消息：为了解成都市住房租赁企业经营情况，将开展住房租赁企业专项排查工作，对存在“高进低出、长收短付”、违规开展租金贷、发布虚假房源、违规经营、侵害群众利益等问题的企业进行全面排查。

而9月11日发布的《通知》则明确，住房租赁企业及其从业人员违反本办法的，由住建部门会同相关部门查处，包括但不限于采取约谈告诫、暂停房源发布、暂停网签备案、发布风险提示、实行信用扣分等行政处理措施，并抄送市场监管、公安和税务等部门实施联合惩戒。

《每日经济新闻》记者注意到，在此前的9月7日，住建部就《住房租赁条例（征求意见稿）》向社会公开征求意见，其中包括住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

“成都这种办法对租客的资金保护是有积极作用的，也使长租公寓的资金使用面临约束，防范各类暴雷事件的出现。目前全国各地都在积极推进租赁资金监管的政策，成都此类政策具有示范效应，预计后续也会成为长租公寓领域的一个创新点。”严跃进表示。

“此前各家（长租公寓企业）做的长周期预收（含租金贷），都是不受任何外部监管和风险评估的，全凭自觉和是否专业。”刘翔告诉记者，“目前的监管核心就是去掉过度杠杆，长期来看对整个行业、整个市场都是利好的，行业回归到低风险杠杆的经营状态，没有高杠杆带来的自由现金流支撑，那些缺乏社会责任的企业就无法通过高价收房恶意骗钱。”

至于对优客逸家的影响，刘翔坦言，“超过三个月的预收，在我们以往的出租交易中只占到不足6%，所以这次的监管通知对业务开展几乎没有直接影响。而监管实施后，市场更规范了，对我们的长期健康发展也会更有利。”

住房租赁资金监管:杭州存量托管房需缴30%风险防控金

8月17日，浙江省杭州市住房保障和房产管理局公开文件《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》（以下简称“《通知》”），明确租赁资金专户使用及风险防控金缴交工作最新要求，加快落实资金监管政策，防范住房租赁市场风险，保障租户及房东合法权益。

《通知》要求，住房租赁企业从8月31日起将相关租赁资金均缴入专用存款账户管理。租赁资金主要是指，住房租赁企业向房屋委托出租人支付的租金以及橡薯向房屋承租人收缴的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金。

其中，“托管式”住房租赁企业需在9月30日前根据要求完成风险防控金缴交。具体是指轿如敬，“托管式”住房租赁企业对2023年新增委托房源，应将对应房源的风险防控金缴交到位；对存量委托房源，应缴交风险防控金30%，剩余风险防控金缴纳时间按规定顺延执行。

对未按本规定做好住房租赁资金监管相关工作的住房租赁企业，将按2023年11月下发的《杭州市住房租赁资金监管办法（试行）》第十条的规定进行处理。即将视情节轻重，采取约谈、列入风险警示名单、暂停办理网签备案、取消资金闭慎扶持资格、记入企业诚信档案等方式进行处理。

《<关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知>政策解读》文件显示，《通知》制定主要是因为，受新型冠状病毒疫情影响，住房租赁企业生产经营出现严重困。为减轻企业负担，帮助企业有效应对风险、渡过难关，支持企业复工复产，适当延迟《关于印发<杭州市住房租赁资金监管办法（试行）>的通知》中针对租赁住房企业的资金监管开展、风险防控金缴交时间，更有利于降低住房租赁企业经营风险，保障租客、房东权益，促进租赁市场平稳健康发展。

租房新规!深圳租房押金和租金纳入监管,给租客和房东提供了哪些保障...

2月1日，深圳住建局发布关于公开征求《关于开展住房租赁资金监管的通知》（征求意见稿）意见的通告，征求社会各界意见。

《通告》提出：

1. 要将租房押金和租金纳入监管，住房租赁企业须开设唯一专用账户，用于收取所有承租人押金及租金。
2. 对通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业收取承租人押金及周期租金总额超过4个月租金数额的部分资金，由银行进行监管或者由租赁企业提供相应价值的银行保函担保。
3. 金融机构与承租人签订贷款协议后，应以备案的住房租赁合同为依据发放贷款，将贷款拨付至承租人个人账户，且发放贷款的频率应与借款人支付租金的频率匹配。

1.征求意见：监管房屋租赁押金和租金

其实，住房租赁市场出现“爆雷”已经很长时间了，特别是长租公寓。根据网络不完全统计，仅2023年7月、8月，公开渠道披露的长租公寓“爆雷”事件就超过了20起。

“爆雷”现象主要涉及：

租赁经营公司非法集资、高进低出、长收短付、携款跑路、经营模式爆仓等问题。

（图为：2023年7、8月公开渠道披露长租公寓爆雷数）

住房租赁市场“爆雷”的严重后果，丝毫不亚于前几年P2P“爆雷”。受害者在维权过程中产生的社会问题也格外突出。为了加强对租赁市场的监管，从2023年8月开始，广州、重庆、杭州、西安、成都、上海等地纷纷推出监管措施。但是，这些措施大都是诸如“加强监管”“风险提示”等这类浮于表面的措施，未能触及核心问题。

当然，我们也能理解，租房不同于买房，监管难度较大，涉及的监管面也比较广，很难形成一套可操作强的监管机制。

此次，深圳通过借鉴二手房买卖对资金监管的经验，提出要对租房资金进行监管，虽说不能彻底解决传统租房市场存在的漏洞，但是能很好处理长租公寓等新兴租赁方式中存在的问题。

根据深圳发布的征求意见稿，凡是在深圳经营租赁业务的企业，必须建立唯一住房租赁资金专用账号。监管机构通过该唯一账号，对从事租赁业洞兄务的企业收取承租人押金及周期租金金额超过4个月租金的部分资金，并由指定银行进行监管。从事租赁业务的企业如果可以向监管机构提供相等价值的银行保函担保，便可以免除资金监管。

是不是看着很拗?其实归纳起来就一句话：从事住房出租业务的企业，必须提供租客一部分租金和押金给银行监管，你要是不想被监管，可以提供相等价值的资产给银行做担保。

如此一来，那些想对租客“坑蒙拐骗”的不良公司就得掂量一下“值不值”。即便是出现了这种问题，也可以用“监管资金”补偿租客损失。

虽然，深圳的这一措施还处于意见征求阶段，但是，相信很快就能正式出台，住房租赁市场将迎来真正的变革。

2. 租赁市场的潜在危机是什么？

为什么住房租赁市场在近几年频频“爆雷”？这个问题其实很好回答，但是透或颤和过现象，我们也许应该思考一个深层次问题：为什么类似于长租公寓这种新兴租赁方式出现前，很少有“爆雷”现象？

这就要从长租公寓的运营模式说起。从事住房租赁业务的运营公司扮演着传统中介公司角色，从房东处高价承租住房，然后通过价格补贴，低价转租给租客。这种模式，很像滴滴、美团等初代互联网大佬们的成长模式一样，通过低价补贴抢占市场。但是，和初代互联网大佬们不同的是，长租公寓的盈利渠道少了很多，而且市场竞争确实很多，很难靠价格战形成“垄断”。

因此，长租公寓为了尽早实现利润，便又引进了第四方角色——贷款公司。

由于长租公寓面对的租客基本上都是刚入社会的大学生，这一人群最大优点就是普遍“好说话”，最大的特点就是“手头紧”。引入贷款公司，刚好解决这类租客的需求。具体操作也很简单，通过指定的贷款公司贷款租房，不仅能租到比市场价低很多的房子，还能解决手头紧一次性拿不出年付租金的问题。涉世未深的大学生们一琢磨，这事划得来，那就贷吧！

但是，问题就出在这里。原本三边游戏，关系相对稳定，但是引入贷款公司后，就变成“四边形”，只要一个点出了问题，其他三点必然深受其害衫盯。

比如长租公寓运营方资金断裂，或者贷款公司资金断裂，整个模式体系就会坍塌。没了资金，长租公寓就既没有钱给房东付租金，也没钱维持对租客的低价运营。这也是2023年长租公寓“爆雷”的普遍表现。一边是房东没收到钱，一边是租客被坑了钱。

更有一些无耻长租公寓运营方，从一开始就打算做租房生意，而是把这当作资本游戏，就是单纯的“割韭菜”。

事实上，从财务角度来说，长租公寓的模式并不能适应租房行业。说白了，没有回报率的买卖，就算一开始能支撑，后期绝对会垮掉。

说到底，房屋租赁是不是资本游戏，不可能完全依靠资本运作进行。传统房屋中介服务虽然效率差点，但是它能长久存在必然有其不可替代的优势和价值。

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