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“深八条”搅动临深楼市，坊间传闻，本周五（7月24日），房价飙涨的东莞将会升级调控政策。虽然靴子落地迟到，但是在意料之中。东莞加码楼市调控，只不过是选择在7月25日凌晨发布新政。
东莞市住房和城乡建设局、东莞市公安局、东莞市自然资源局等十二部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（简称“《通知》”），涉及加大住宅用地供应、二手房启动限购、上调限售年限至3年等9个方面内容，可谓东莞“史上最严购房新政”。
二手房启动限购，非本地户籍买首套房须1年以上社保
二手房启动限购政策，是此次东莞购房新政的最大亮点，此前东莞只对新房限购。
根据《通知》，自本《通知施行之日起，非本市户籍居民家庭在本市购买第一套商品住房的（新建商品住房或二手商品住房），须提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明；购买第二套商品住房的，须提供购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明。非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有2套及以上商品住房的，暂停向其销售商品住房。
此前，东莞只对新房限购，执行内容与上文一致。也就是说，此次东莞新政启动了二手房限购政策，限购门槛与新房一致。
业内人士认为，由于此前二手房不限购，给今年上半年炒房者炒作东莞楼市留下了一个缺口。而此轮东莞房价上涨中，二手房也最为明显。
自全面复产复工以来，受深圳房价上涨、购房需求外溢、东莞新房供需矛盾、松山湖产业升级、炒房、地价上涨等综合因素影响，东莞房价开始水涨船高，其中，城区、松山湖片区的二手房市场率先上涨，紧接着塘厦、凤岗等热点板块也加速上涨。
6月份百城房价数据显示，东莞二手房价格环比上涨1.13%，排名第三，仅次于深圳、无锡。
根据东莞中原地产成交系统的数据显示，今年4月-6月，东莞的二手房成交均价分别为24021元/平方米、27563元/平方米、39175元/平方米。其中，6月份，南城二手房成交12套，成交均价为35170元/平方米，同比涨幅近60%，环比上涨12.18%；塘厦二手房成交均价21262 元/平方米，同比上涨34.63%，环比上涨4.92%；凤岗二手房成交均价25910元/平方米，同比上涨19.43%，环比上涨4.54%。
“限售”年限上调至3年，此前为2年
今年5月，东莞市住房和城乡建设局重申“限售”政策，执行2021年4月发布的政策。具体内容是，在2021年4月11日零时后网签的新建商品住房和二手住房，须在取得《不动产权证》满2年后方可进行网上签约交易。
此次东莞新政对于“限售”做出新的要求，自本《通知》施行之日起在本市行政区域内购买的商品住房（以网签时间为准，含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可交易转让。在业内人士看来，增加限售年限，能够在一定程度上遏制炒房需求。
此外，东莞新政还调整住房公积金贷款政策，对于异地缴存住房公积金的职工，在东莞市购房申请住房公积金贷款的，职工本人或其配偶须为东莞市户籍。
增加住宅用地供应，试点建设“三限房”
值得关注的是，此轮东莞房价上涨因素中，新房供需失衡是主要矛盾之一，而东莞新政，除了在需求端增加门槛与限制外，也在供应端发力。
《通知》指出，加大住宅用地供应力度，适当提高新增国有建设用地中住宅用地供应比例，优先满足住宅用地需要，缓解住房供需矛盾。积极创新体制机制，着力突破城市更新项目周期长、进展慢的瓶颈，增加住宅用地有效供应。协同推进稳地价稳房价稳预期，优化住宅用地差别化限地价出让方式。加大安居房配建力度，原则上要求新供应住宅用地项目、政府主导城市更新住宅项目配建不少于住宅计容建筑面积10%的安居房，用于人才住房等用途。
此外，东莞试点建设“三限房”，在房价较高的热点区域选取符合两规、条件成熟、配套完善的地块，建设“限地价、限房价、限购买人群”的住房项目。
资深房地产专家龙斌曾表示，这一轮东莞房价上涨的主要原因之一，是这两年新房市场供应相对短缺，积压到一定程度，随着需求增多，房价就会上涨。
据中原地产研究中心统计，2021年上半年，东莞一手住宅新增供应约13256套，共成交21062套，成交面积245万平方米，同比上升4%。同时，市场供不应求造成库存回落，消化周期缩短至7个月。
分析人士认为，增加土地供应不仅有助于缓解东莞新房供应压力，试点“三限房”还有利于稳定地价、房价与市场预期。
房价飙涨，东莞6月以来已多次调控楼市
东莞房价上半年上涨“凶猛”引起市场广泛关注，6月份以来，东莞市住房和城乡建设局已多次出台政策，相关负责人多次表态降温楼市。
6月份，东莞市住房和城乡建设局有关负责人表示，将对市场乱象坚决进行重拳整治，严厉打击捂盘惜售、制造房源紧张气氛、哄抬炒作房价、抱团涨价、虚高挂牌等行为。
7月2日，东莞市住房和城乡建设局等四部门发布了《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》，要求加快在建商品住房入市销售，加强商品住房销售价格指导，加大力度打击捂盘惜售行为，严格规范商品住房认购行为。其中，重申商品住房“限价”引起业内人士最多关注，即“首期首次申报销售价格的，每幢（栋）申报均价应不高于前三个月属地镇街（园区）同类型新建商品住房申报均价的10%(含)；分期申报销售价格的，每幢（栋）申报均价应不高于本项目上一期同类型商品住房申报均价的5%（含）”。
紧随“深八条”，7月15日深夜，东莞市住房和城乡建设局发布通知，将加强商品住宅网签销售信息公开，提高房价透明度，诸如每月定期发布上个月新建商品住宅和二手住宅的网签情况，每季度发布新建商品住宅的库存情况。
年上半年已经过去，全国房价整体上涨了，从1月到6月，全国百城房价涨幅为7个百分点（上涨幅度是有下降趋势的）。上半年房价走势如何？下半年房价是涨是跌？在一线城市、二线城市甚至是三线城市，房价情况如何？
图一：年上半年房价走势
年1到6月全国百城房价总体走势是涨，但总体上涨幅度有下降趋势。
图二：年上半年城市房价涨跌情况
从1月到6月环比上涨城市个数总体趋势在增加，从1月份的60各城市，已增加至6月份的73个。
图三：年上半年各城市房价走势
年上半年，北上深一线城市不再是领跑全国房价涨幅的“火车头”，惠州、东莞、中山、厦门、南京等南部城市环比涨幅更惊人。
5月份，全国70个大中城市中，新房和二手房价格环比上涨的城市分别有60个和49个，二线城市已经正式取代一线城市成为房价上涨“领头羊”。
年下半年房价预测
虽然目前全国房价仍在上涨，但一线城市的限购政策愈发严格，重点的二线城市也逐步进入到窗口调整阶段，所以在未来的半年时间内如果没有重大利好刺激政策出台，全国房价很难出现大幅上涨的情况，将会维持在目前稳步上涨的阶段。
1、一线城市
上半年情况：一线楼市走向对全国房价走势具有带动作用。一线城市中，半年来深圳房价上浮大为16.8%，广州低4.2%，北京上海分别为7%和9.6%，房价整体上都呈现出上涨的趋势。
下半年预测：尽管3月之后政府出台了限购政策，一线城市房价涨幅趋缓，但市场表现并未趋于冷淡，而且就目前现状而言，一线城市全面放开限购的可能性不大，所以预计房价在下半年涨幅将继续趋缓。
2、二线城市
上半年情况：二线城市当前分化格局明显，部分热点城市在持续宽松政策影响下，市场呈现过热发展趋势，而有些城市并没有受到火爆市场的影响，房价变化较小，市场变现也较为良好。
下半年预测：
年部分二线城市房地产市场局部高热，但是预计下半年将成为这些城市楼市调控政策出台“窗口期”；
另外，二线城市的房价需要市场的强力支撑，但是相比于一线城市而言，二线城市缺乏持续上涨的动力，所以未来房价上涨将日趋放缓。只要这些城市在下半年警惕市场潜在风险，防止出现结构失衡的问题，房价现象就不会出现。
3、三四线城市
上半年情况：三四线城市目前库存压力仍较高，房价上涨缓慢。
下半年预测：
多数三四线城市未来市场仍以去库存为主，价格将维持稳定；
不能解决好经济转型，落实各项利好政策的城市，下半年仍将陷于房价下跌、库存高企的“困局”，比如唐山；
少数热点城市周边的三四线城市房价涨幅将扩大，比如北京的廊坊及广深的东莞。
购房指南认为，如果你是刚需购房者，无论房价涨不涨，你该买还得买；像三四线这种小城，后继乏力，支撑力不足，你要谨慎购买，这些城市的房价虽然看整体上是稳中有升的状态，但是下跌的风险还是存在的。
由于房价涨幅全国第一，洛阳给房价设定了“涨停板”。
7月26日中午，洛阳市住房保障和房产管理局（以下简称洛阳市房管局）在回复网友提问时明确表示：“各房地产开发企业目前在售项目以2021年4月签约均价为基准价，在售房源价格原则上均不得高于该基准价。”
土地楼面价半年涨逾五成
今年初，金科以1121万元/亩、13.2亿元的总价，接近50%的溢价率夺得该项目地块，成为今年洛阳首宗总价“地王”。值得一提的是，该地块曾经在2021年10月以750万元/亩的价格流拍，但3个月之后却以每亩上浮371万元的价格成交。
具体来看，2021年8月1日，蓝光旗下洛阳浩德安澜置业有限公司经过126轮竞拍，以924万元/亩、8.07亿元总价，以及145.74%的高溢价率，将洛龙区LYTD-2018-19地块收入囊中，一举成为洛阳单价“地王”。
然而“地王”宝座次日便易主。8月2日，洛阳本土开发商河南省中成房地产以930万元/亩竞得同样位于洛龙区的LYTD-2018-21地块，刷新了单价“地王”纪录。
但同样的一幕在8月3日再次上演。洛阳信德置业有限公司以1358万元/亩拍得洛龙区LYTD-2018-24地块，单价“地王”再度易主。
故事远未结束。2021年5月22日，碧桂园击败华润、金茂、保利、建业等一众对手，经过约5小时382轮报价，以1401万元/亩、总价14亿元、溢价率134%竞得洛龙区一宗地块，楼面价7012元/平方米。由此，洛龙区乃至整个洛阳的单价“地王”纪录继续被刷新。而碧桂园这宗“地王”附近的项目，正是前文所述的金科·绿都天宸。
据Wind数据，洛阳的土地楼面价呈逐年上升趋势，2021年6月达到了7005元/平方米，而今年1月，这一价格还是4506.55元/平方米，半年涨幅达55%。
“房住不炒”调控逻辑继续
很多城市还在想着冲破限价，而洛阳却已经开始给房价设定“涨停板”。
除基础设施外，从人口净流入视角看，据洛阳市统计局数据，洛阳市一直处于人口净流入状态，且净流入人口由2010年的17.5万人增至2021年的21.9万人，创历史最高水平，这成了房价上涨的强劲推动力。
事实上，2021年5月，洛阳就曾出台限价政策——“原则上售价不能高于上个月的备案均价”。当时房价涨势得到控制，随后两年间，虽然涨幅有所放缓，但房价整体依然稳中有升。
据安居客数据，洛阳今年1月房价均值是7738元/平方米，7月涨至8385元/平方米。但从全国范围看，洛阳的房价大体处于中位水平。据国家统计局数据，今年6月洛阳房价定基指数是135.6，在全国70个大中城市中居于第35位。而根据诸葛找房发布的百城房价收入比榜单，洛阳处于100个城市中的第52位，也处于中游。
研究院智库中心研究总监严跃进表示：“西安升级了郊区限购、洛阳强调了限价，而开封收回了放松限购的政策。这都说明，‘房住不炒’的调控逻辑会继续，房地产市场依然需要积极对房价进行降温。一方面，房产调控政策不会因为三四线城市市场交易降温而松动；另一方面，如果房价上涨过快，那么政策收紧和管控力度还会强化。”
有楼盘拒绝公积金购房
早在2021年12月，住建部等四部门就已明确要求，房企在销售商品房时，要提供不拒绝购房人使用住房公积金贷款的书面承诺，并在楼盘销售现场予以公示。
对于不能使用公积金，他们给出的解释是“地块在银行做了抵押，所以不能使用公积金贷款购房”。
业内人士则解释：“公积金贷款因为审批程序太多而造成开发商回款较慢，不使用公积金是开发商比较本能的做法。而土地被抵押，是因为块地和楼盘已经被抵押给了银行，如果后续楼盘出现烂尾银行可以接手，公积金管理中心不放贷也是为了避免重复抵押，规避风险。”
洛阳市公积金管理中心工作人员表示：“通常不能使用公积金购房有两种情况，一是五证不齐全，二是土地进行了抵押。”但该工作人员同时表示：“不过，开发商已经抵押的土地通过担保机构，联系信贷科走相关程序，使用公积金购房也不是不可能。”
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