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又一热点城市收紧了房地产调控政策！
7月6日，宁波四部门联合出台房地产调控新政，从调整土地竞价规则、扩大限购区域范围、强化金融监管、保障自住住房需求、强化市场销售管理等五个方面提出稳定房地产市场的“十条”新政。该政策从7月7日起实施。
至此，下半年以来，继河北怀来县限购松绑“一日游”后，已经有杭州、东莞、宁波等3个热点城市出台了调控收紧政策，在疫情影响逐渐消退、整体市场基本复苏、个别热点城市楼市、土地市场成交火爆的背景下，这几个城市的做法传递出下半年楼市政策走向的信号。
业内人士认为，虽然全国市场以降温为主，但部分东部沿海城市仍出现了楼市升温过快的现象，杭州、宁波等加码调控新政说明当前政策仍是以“房住不炒”为前提，若出现各类炒作等现象，政策升级和收紧都是大概率事件。
宁波升级调控政策
7月6日，宁波市政府新闻办公室微信公众号“宁波发布”披露，宁波市资规、住建、人民银行、银保监四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，从保持土地市场平稳、调整限购区域范围、强化金融政策监管、保障自住住房需求以及强化市场销售管理等五方面提出“十条”新政。该政策从7月7日起实施。
《通知》发布后，宁波市相关部门进行了权威解读：
在保持土地市场平稳方面，《通知》要求“加大土地供应力度，尽快形成有效供应”，着力解决前阶段受疫情影响土地供应放缓、供需矛盾突出问题；《通知》同时提出，“从严核定新出让地块商品住宅销售价格，调整住宅用地出让竞价规则，严格控制楼面地价”，通过从严管控房价、地价，保持房地产市场平稳。
在调整限购区域范围方面，《通知》要求，住房限购范围由原来的约140平方公里区域，扩大至约240平方公里区域。限购区域范围扩大后，鄞州、江北、镇海、海曙部分区域划入限购圈，在这些地方投机投资购房将受到限制。同时，家庭住房情况核查范围也将从老三区扩大至市五区，以后镇海、北仑的居民在限购圈内购房也将按新的政策规定执行。
在强化金融政策监管方面，《通知》要求，各银行业金融机构要“严格执行差异化个人住房信贷政策，严格执行商品住宅项目主体工程结顶后发放住房按揭贷款政策，严格执行商品房预售资金监管政策”，目的在于针对当前市场现状，适度降低金融杠杆率，保障预售资金安全，严禁信贷资金违规进入楼市，防范房地产市场金融风险。
在保障自住住房需求方面，《通知》要求“宁波市户籍的无住房家庭、在宁波市有稳定工作并已连续缴纳24个月社会保险的非宁波市户籍无住房家庭，或家庭成员属于宁波市引进人才的非宁波市户籍无住房家庭，可以在供求矛盾突出的商品住房楼盘销售中，优先认购商品住房。” 针对这一规定，近期市住建局将出台相关细则，明确具体操作办法，切实保障无房家庭能够优先购房，以实际举措支持居民自住需求，落实“房住不炒”政策精神。
在强化市场销售管理方面， 《通知》将每批次预售建筑面积从不少于2万平方米重新恢复为不少于5万平方米，每批次间隔时间从不少于1个月重新恢复为不少于3个月，主要是针对前阶段个别房企存在的捂盘惜售现象所采取的措施，规范市场行为，稳定市场情绪。
同时，针对近期楼市热点问题，提出了一系列有针对性的解决办法和措施：
如针对社会公众普遍关注的“摇号抢房”现象，《通知》明确“对公开摇号销售商品住房的，应当委托公证机构全程监督”；
针对限房价政策下房企非理性拿地问题，《通知》明确“对房价地价差低于正常水平的，强化项目全过程监管”，从建设规划许可、施工图设计审查、施工许可、施工过程、竣工验收，及商品房预售等全过程加强监管，确保项目建设质量；
针对个别房地产开发企业捂盘惜售、虚假宣传等问题，《通知》明确“对捂盘惜售、虚假宣传、信贷资金违规入市等扰乱市场秩序的，加大查处力度”，着力营造公平有序、诚信经营的房地产市场环境。
宁波房价涨幅居前，新地王诞生
对于宁波升级房地产调控政策的原因，宁波官方说法是对当前偏热的房地产市场进行“降温”。
宁波市相关部门负责人表示，受疫情后土地供应放缓、居民购房需求补充释放、融资环境相对宽松、宁波城市吸引力增强等诸多因素影响，近段时间以来宁波市房地产市场总体处于偏热状态。土地市场方面，土拍竞争激烈，地价持续走高，溢价率持续攀升；房产市场方面，价格上涨预期增强，不少楼盘重现排队买房和“日光盘”现象，宁波市委市政府高度重视。
为坚决贯彻落实党中央、国务院有关房地产工作部署要求，始终坚持“房住不炒”定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，有效防范房地产领域风险，宁波市制定出台《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，结合当前房地产市场实际，以问题为导向，研究提出了五方面、十条针对性政策措施。
“我们将严格按照国家有关要求，坚持‘房住不炒’定位，牢牢抓住‘稳’字当头这一总基调不放松，增加供应（包括土地、楼盘）、保障刚需、抑制炒房（投机投资行为）、稳定预期，推动房地产市场平稳健康发展。”。宁波市住建局相关负责人说。
根据国家统计局6月发布的70城房价指数，宁波5月房价涨幅居全国前列，其中，新房价格环比涨幅1.4%，位居全国第二；二手房价格环比涨幅1.1%，位居全国第四。
而根据中指研究院最新发布的6月百城房价榜单，长三角区域楼市复苏态势较为明显，宁波、嘉兴、上海、杭州等城市新建住宅价格环比涨幅居百城前列，其中，宁波涨幅1.33%，领涨全国。
土地市场方面，在中指研究院发布的2021年1-6月全国土地出让金TOP20排行榜中，宁波以470.8亿元位列全国第13位。
值得注意的是，6月以来，宁波土地市场热度在优质土地持续入市的带动下进一步上升，吸引众多房企参与竞拍。6月24日，宁波鄞州明楼地块吸引了12家竞拍主体，经过495轮的激烈竞拍后，被绿城以28.82亿元拿下，溢价率为41.4%，楼板价达到32520元/平方米，成为宁波新的单价地王。
下半年已有3地收紧楼市调控政策
下半年伊始，继河北怀来县限购松绑“一日游”后，杭州、东莞、宁波3个热点城市又出台了调控收紧政策，在疫情影响逐渐消退、整体市场基本复苏、个别热点城市楼市、土地市场成交火爆的背景下，这几个城市的做法传递出下半年楼市政策走向的信号。
7月2日，杭州市升级了摇号政策，对高层次人才购房实施5年限售，同时严格了“无房家庭”的认定条件，进一步加大新房摇号公开销售对“无房家庭”的倾斜力度，并对购房意向登记的有关要求进行了调整。同日，东莞市发布了加强商品住房预（销）售管理的新规，对商品住房销售价格、销售监管等提出明确要求，在加大力度打击捂盘惜售行为的同时，严格规范商品住房认购行为。
从官方表态来看，杭州是为了支持自住需求，抑制投机炒房；东莞是为了缓解商品住房供需矛盾突出、房价涨幅较大的实际问题。两个政策宗旨都是落实“房住不炒”定位，促进市场平稳。而怀来则在澄清取消限购传闻不属实后，强调没有放松调控，将一直按“房住不炒”和“三稳”要求进一步规范和加强市场调控。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，今年上半年，包括宁波、杭州、东莞、深圳等地都出现了炒房的现象，这也说明虽然全国市场是以降温为特征的，但部分东部沿海城市依然出现了楼市升温过快的现象。从稳预期的角度出发，必须对此类市场积极进行管控。同时，很关键的一点是，包括杭州的人才购房限售、宁波的限购政策升级，进一步说明部分城市非但不会松绑购房政策，反而会进一步加码。其都说明当前政策调控依然是以“房住不炒”为前提的，若出现各类炒作等现象，政策升级和收紧都是大概率事件。
据中原地产数据，累计上半年房地产调控政策次数为304次，基本都是松绑为主。
2021年上半年的楼市，可谓是先抑后扬，“乘风破浪”。
一季度遭受疫情冲击，楼市成交几近冰冻。从4月开始，在宽松货币政策和地方松绑政策下，以深圳、杭州等地为代表的楼市回暖入春，5、6月复苏强劲，多城房价上涨幅度较大。
作为中央长期的指导方针，“房住不炒”的基调仍要坚守。进入7月，已有杭州、东莞、宁波三个热点城市出台了调控收紧措施。尽管这些城市收紧调控，对楼市来说究竟是“挠痒”还是有效降温，业内仍有分歧，但政策对冲的信号意义已然显现，这对管理市场预期有很大作用。
预计下半年，楼市政策将更多呈现对冲特征，共同引导市场走向平稳。
房价加快上涨
据中指研究院报告，上半年百城新建住宅均价环比变化呈“V”字形，2月最低，3月起环比涨幅逐渐升高，6月均价15461元/平方米，同比上涨3.16%，涨幅较上月扩大0.17个百分点；同时整个上半年二手房住宅均价累计涨幅为1.72%，呈过热趋势。
其中第二季度房价上涨趋势尤其明显。据国家统计局数据，3月份70个大中城市新建商品住宅销售价格环比上涨的城市有32个，4月份上升为50个，5月份达到59个。中原地产首席分析师张大伟指出，上半年房价大部分城市累计同比并不乐观，1-6月的数据最多持平或者微涨。但5-6月的数据，确实出现了明显上涨。
进入6月后，活跃城市较多，特别是宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏。而最值得关注的武汉市场也有明显企稳表现，环比上涨明显。据中指百城房价榜单，6月宁波房价涨幅居全国之首，成交量也居于高位。
上半年，深圳楼市多次成为全国热点。深圳中原数据显示，6月深圳新房住宅成交3343套，环比上升6.4%；成交面积为33.6万平方米，环比上涨11.5%。二手房时隔四年再次“破万套”，6月共成交10594套，环比上升23.9%，重回2021年3月的牛市水平。
中国房地产业协会数据显示，深圳6月二手房均价突破7万大关，达到74929元/平方米，均价远超北上广20%以上，甚至是隔壁广州的2倍，相比去年底上涨则达14.37%。
除深圳外，杭州是上半年第二个热度飙升的明星城市。上半年，杭州市区新房成交68399套，总成交金额2013.3亿元。其中，6月成交19528套，创下3年来的新房单月最高值；上半年二手房共成交4.3万套，同比去年4.14万套上涨4.02%，环比2021年下半年的3.96万套，上涨了8.77%。
东莞则是这轮上涨城市中令人意外的一个。4月以来，东莞新房、二手房价格齐涨，成交量也居高不下，还有部分小区业主联手“控盘”涨价，炒作氛围浓郁。
房价上涨背后，是一季度经济下滑压力下，各地政府对房地产市场放松了调控。据中原地产数据，累计上半年房地产调控政策次数为304次，基本都是松绑为主，开发商预售资金监管、人才落户等政策，都刺激了房地产市场的复苏和需求的入市。
易居智库中心研究总监严跃进表示，楼市上涨的主要原因来自资金面的宽松，部分城市炒作氛围浓郁。类似深圳、杭州、东莞这类城市，供需结构紧张，房价有上涨预期，限价制造了倒挂，倒挂又放大了需求，市场出现了恶性循环。
多城收紧调控
房价上涨的压力之下，多个地方政府开始给火热的楼市“泼冷水”。
7月2日，杭州率先收紧调控，出台“限摇”，即一户购房家庭同时只能参加一个项目的摇号，向“无房家庭”倾斜，房源保障比例不低于50%；此外，高层次人才家庭优先购房的，限售5年。
这些新政，目的是限制炒房套利者进入市场，为楼市降温。
同日，东莞也收紧楼市调控。以“稳房价”为主，同地区新房房价3个月涨幅不得超过10%，精装修房价上限为20000元/平方米。此外，还严打捂盘惜售和内部转名行为，遏制楼市炒作风气。
宁波紧随其后，7月6日晚，发布了稳楼市“十条”新政，主要包括扩大限购范围，加强住房贷款审核等。值得注意的是，宁波还将通过严控楼面地价，抑制房价涨幅。
克而瑞指出，与杭州、东莞的政策相比，宁波的政策范围覆盖最广，涵盖楼市和地市；且政策加码力度也相对较大，涉及限购升级、严控地价等诸多方面，基本也算是“拳拳到肉”。
杭州、东莞、宁波都是上半年房价涨幅较大、楼市较为火爆的城市。中央反复强调“房住不炒”，地方政府也“因城施策”出手调控。
严跃进表示，这几个地方政策收紧释放了当前的调控导向，对房地产并不完全就是刺激，一些热点且存在房价炒作的城市会升级管控。若出现炒作等现象，政策升级和收紧都是大概率事件。
但张大伟认为，到目前为止，东莞、杭州的收紧政策，更多是“挠痒痒”，只是针对摇号、限价政策做调整，没有影响市场的购房杠杆。所以预计效果有限。尤其是杭州的新政策，对市场影响不大，预计下半年行情将继续高涨。
而楼市最为火爆的深圳，虽然业内对出台调控的预期强烈，但政府部门至今并无相关动作。住建部在7月初曾赴深圳调研，举行了座谈会，但深圳住建等部门，也没有进一步收紧调控的消息。
克而瑞分析师认为，最近出台的一些收紧措施，主要是为了防止市场过热，其他的热点城市也有可能会跟进，但应该不会出现大面积收紧。后期地方政策出台依旧是偏向宽松。
中原则指出，从市场走势看，房地产看天吃饭，这个“天”是信贷政策，信贷放水的大环境下，楼市将继续维持高位运行。
兵无常势，水无常形。”经过经济动能转换、楼市调控、新冠肺炎疫情等多项因素的洗礼，2021年的房价图谱，表现出一些新的变化。
2021年1月15日，国家统计局发布2021年12月70个大中城市房价变动情况，在保持了一贯的稳定走势的同时，70城房价涨幅出现年末“翘尾”行情。这也侧面反映出，房地产市场的韧性不可小觑。
纵观2021年全年，多项因素的影响，使房价涨幅曲线颇为波折，大致可总结为：一季度低迷，二季度反弹，三季度后转入调整，12月翘尾。其中，进入四季度后，一线城市重新领涨，成为去年最显著的特征之一。
在区域分布上，“南热北冷”的局面几乎贯穿全年，南方城市长期占据领涨的主流，北方城市则位居跌幅榜前列。
从更长的周期来看，这两种表象背后都有着深层的内在动因。专家认为，这不仅是经济增长规律和货币政策效果的体现，还将在很大程度上决定未来的楼市走向。
四季度显现调控成果
新冠肺炎疫情的暴发，是2021年楼市最大的干扰因素。由于市场交易低迷，整个第一季度，70城房价涨幅都处于稳中有落的状态。
随后，市场从2021年4月开始反弹，房价也出现回升。在国家统计局的解读中，4月、5月和6月的房价走势分别是“稳中略涨”、“略有上涨”、“价格微涨”。在此期间，少数东部城市的恐慌情绪蔓延，房价也出现非理性升温。
去年7月，为稳定市场预期，监管层连续做出政策表态。除进一步明确“房住不炒”、“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）外，还提出“坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段”。另外，旨在对房地产金融进行量化管理的“房地产金融审慎管理制度”也首次提出，并被解读为行业的重要约束性政策。
与此同时，随着疫情期间出台的临时性货币宽松措施逐步退出，货币政策回归到“稳健中性”的总基调，从去年下半年开始，楼市逐渐降温。
到第四季度，调控成效真正凸显。根据统计局的数据，去年10月到12月，70大中城市中，新房价格上涨的城市数量已降至45个（含）以下，房价下跌的城市数量也明显增多。而整个二、三季度，房价上涨的城市数量都在50个以上。
根据上海易居研究院的统计，2021年12月，70个大中城市新房价格平均环比上涨0.1%，平均同比上涨2.1%，两者均为二季度以来的最低。
值得注意的是，进入第四季度，一线城市重新领涨。去年12月，一线城市新房价格环比上涨0.3%，高于二线城市和三线城市的0.1%；二手房价格环比上涨0.6%，明显高于二三线城市的0.1%和0.2%。
广州成为四季度表现最为活跃的一线城市，12月，广州新房和二手房价格涨幅均为0.7%，位居70大中城市次席。
由于楼市调控政策出台最早、力度最大，很长一段时间以来，一线城市房价总体保持平稳，少有明显起落。在官方的统计中，反而是二三线城市房价长期领跑。
对于一线城市的“反转”，上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，过去几年来，三四线城市主要受益于棚改红利，二线城市主要受益于人才新政，其房价得到明显支撑。但随着棚改热潮消退，以及货币政策回归中性，一线城市的价值重新凸显。当然，一些东部二线城市的房价仍有多项利好支撑，但尚不及一线城市的聚集效应。
至于广州房价的升温，则是人才引进政策、深莞溢出效应，以及“价格洼地” 补涨等因素综合作用的结果。
人口流动的潜在影响
从区域分布上看，去年房价呈现出“南热北冷”的局面。在房价上涨城市数量、涨幅等方面，南方城市都强于北方。其中，12月新房价格涨幅超过（含）0.5%的城市共有扬州、广州、福州、合肥、西宁、厦门、丹东等7个，多数为南方城市。
去年疫情平稳后，南方楼市的恢复速度也快于北方。
58安居客房产研究院分院院长张波向21世纪经济报道表示，人口流动，尤其一二线核心城市人才政策的放松，导致人口流入长三角、大湾区和长江中部城市群的趋势不断增加，这一趋势在近三年表现十分明显。去年深圳、杭州、宁波等城市的房价上涨压力较大，都与人口流入带来的需求增长有直接关系，这也是疫情平稳后楼市在南部快速复苏的主要原因。
同时，经过几年的持续调控，市场深度盘整后，需求也在阶段性回归。其中，上海、广州等南方城市的回归尤其明显，在北方，以北京为代表的核心城市也进入热度回归期，但节奏依然慢于南部。
他还表示，北方的郑州、天津、济南、青岛等城市在2018-2021年的土地市场供应量增长明显，导致市场出现供大于求的现象，加之人口流入整体偏少，需求增长的持续性稍弱。这些因素均导致了房价表现的“南强北弱”。
但张波认为，这一现象将在2021年得到一定缓解，天津、济南、青岛等北方城市，甚至东北部分二线城市，都有可能在一季度迎来复苏。但考虑到经济增长和人口流动大势，从根本上看，“南强北弱”的局面短期内很难彻底改善。
展望2021年的房价走势，政策仍被认为是决定性因素。多数受访者指出，随着“三条红线”逐步落地，以及银行业房地产贷款集中管理制度出台，房地产业将继续在供需两端去杠杆，这对于市场的平稳发展大有帮助。
贝壳研究院首席分析师许小乐认为，在货币政策回归中性、购房信贷环境宽松触底以及“一城一策”持续深化背景下，全国城市房价涨幅将逐步收窄。
但他同时指出，2021年市场将继续向核心城市聚焦，因此，部分城市房价仍然面临较大的上涨压力。根据贝壳研究院的数据，2021年首周，市场景气指数高的城市主要分布在长江中下游区域，上海、合肥等城景气指数较高，这些城市短期内的房价上涨压力较大。
严跃进则表示，近些年来，我国楼市调控的手段愈加丰富灵活，长效机制也在逐步落地，因此，房价平稳仍是未来的大概率事件。虽然区域房价上涨动力较大，但在“解决大城市住房突出问题”的政策导向下，市场不会出现大的波动。
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